Verlustabzug bei Ferienhäusern erleichtert
Finanzgericht Köln fällt steuerzahlerfreundliches Urteil. Betongold ist in, Finanz- und Griechenlandkrise, Rückgang der Aktienmärkte zu Jahresbeginn sei Dank. Letzter Schrei: Investition in deutsche Ferienimmobilien. Sie wird jetzt durch ein Finanzgerichtsurteil begünstigt. Verluste aus Vermietung eines Ferienhauses können zu berücksichtigen sein.
Ferienhaus in Deutschland
Ein Ehepaar besitzt seit 1999 ein Ferienhaus in Deutschland. Es hatte hierfür mit einer Vermittlungsagentur auf mehr als zehn Jahre einen Gästevermittlungsvertrag abgeschlossen. Im Vertrag war zunächst für maximal vier Wochen im Jahr Selbstnutzung durch das Ehepaar vorgesehen.
Selbstnutzungsmöglichkeit aus Gästevermittlungsvertrag gestrichen
„SteuerSparbrief AKTUELL“ berichtet in seiner jüngsten Ausgabe (3/2016) über den Fall. Demnach wurde die Selbstnutzungsmöglichkeit ein Jahr drauf wieder aus dem ursprünglichen Gästevermittlungsvertrag gestrichen. Die tatsächlichen Vermietungstage der Ferienwohnung bewegten sich im Rahmen des Ortsüblichen.
Finanzamt lehnt Verlustabzug ab
Das Ehepaar machte für einen bestimmten Besteuerungszeitraum Verlustabzug geltend. Das Finanzamt aber sagte Nein. Es stellte für die kommenden 30 Jahre eine Überschussprognose an und kam zu dem Schluss: mit einem Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten hinaus sei nicht zu rechnen. Deshalb handele es sich lediglich um Liebhaberei. Die aber sei steuerlich nicht abzugsfähig.
Finanzgericht stimmt Verlustabzug zu
Dazu wiederum sagte das Finanzgericht Köln Nein. Es gab stattdessen dem klagenden Ehepaar Recht. Der BFH-Rechtsprechung folgend sei ein uneingeschränkter Verlustabzug auch ohne Überschussprognose möglich. Voraussetzung:
- die Eigennutzung ist ausgeschlossen und
- durch die tatsächlichen Vermietungstage wird die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten.
Ausschlaggebend: Absicht des Steuerpflichtigen
Das Gericht stellte auf die Absicht des Steuerpflichtigen ab. Typisch für ihn sei, dass er einen Einnahmeüberschuss erwirtschaften will, egal, ob eine ursprünglich vereinbarte Eigennutzung nachträglich aufgehoben wird.
Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
„SteuerSparbrief AKTUELL“ erklärt, wie die Rechtslage grundsätzlich zu sehen ist. Danach handelt es sich auch bei der Vermietung von Ferienimmobilien – unabhängig ob gelegentlich oder regelmäßig – einkommensteuerrechtlich um einen Fall der „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Der Newsletter „SteuerSparBrief für Selbständige und Unternehmer“ empfiehlt diesen, in der Steuerklärung derartige Einkünfte deshalb in der Anlage V darzustellen.
Privat oder nicht oder beides?
Das Finanzamt wolle im Wesentlichen wissen: Anschaffung der Immobilie aus rein privaten Gründen oder unter steuerlich zu berücksichtigenden Einnahmeaspekten oder beides. Der Newsletter schlüsselt die Grundsätze der Rechtsprechung hierzu auf. Zudem gibt der Bericht eingehende Hilfestellung zur Ermittlung der Überschussprognose.
Überschussprognose sollte positiv sein
Merke: Nur wenn das Ergebnis der Überschussprognose positiv ist, wird das Finanzamt die Kosten für die Ferienimmobilie steuerlich anerkennen – und dann ohne Wenn und Aber.
