Unternehmen sparen Steuern bei Mietobjekten
Finanzamt akzeptiert getrennte Preisaufteilung für Gebäude und Grundstück Divide et impera, teile und herrsche – die Vorteile dieser Devise wusste schon Caesar zu schätzen. Ein Blick darauf lohnt sich für Unternehmen immer noch – bei der Steuer. Sparen können sie auch bei Vermietung von Immobilien. Devise hier: Preis für Grundstück und Gebäude aufteilen und getrennt ausweisen.
Der Trick mit der getrennten Ausweisung
Finanzbeamte sind keine dummen Leute. Sie wissen um die Möglichkeiten zum Steuernsparen. Und sie kennen auch den Trick mit der getrennten Ausweisung von Grundstücks- und Gebäudepreises bei der Vermietung von Immobilien durch Unternehmen. Deswegen sannen sie auf Abhilfe.
Vereinfachte Kaufpreisaufteilung – für das Finanzamt
Sie entwickelten eine sogenannte „Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung“ in Form einer Excel-Tabelle. Diese möchten sie gerne Unternehmen als Richtschnur vorschreiben, Motto: Wir wollen nur Ihr Bestes – Ihr Geld. Doch das müssen diese nicht so ohne weiteres hinnehmen, wie „GmbH-Brief AKTUELL“ in seiner neuen Ausgabe (8/2016 Juni) berichtet.
Bundesfinanzhof: So nicht!
Der Newsletter für Geschäftsführer zitiert ein Urteil des Bundesfinanzhofes vom vergangenen Jahr. Demzufolge richtet sich die Wertaufteilung von Grund und Boden sowie Gebäuden nach der Aufteilung der Vertragsparteien. Die Richter sehen darin eine von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung unter fremden Dritten.
Weichenstellung im Notarvertrag
Das Urteil hatte ein Besitzer von zwei Eigentumswohnungen im selben Objekt erstritten. Er hatte im notariellen Kaufvertrag den Kaufpreis für die Wohnungen und den für den Grundstücksanteil gesondert ausweisen lassen – nach den Bodenrichtwerten mit entsprechenden Abschlägen. Das missfiel dem Finanzamt. Es nahm eine eigene Kaufpreisaufteilung vor – zu Ungunsten des Steuerpflichtigen. Und zu Unrecht, wie der BFH befand.
Kein Freibrief für Steuersparer
Doch der stellte nicht einen generellen Freibrief für solche Aufteilungen des Kaufpreises durch Steuerpflichtige aus. Der Fiskus kann sehr wohl auch eine eigene Aufteilung vornehmen. Dies gilt vor allem für Scheingeschäfte oder Gestaltungsmissbrauch. Aber auch hier setzte der Finanzhof allzu großer Gestaltungswut durch die Ämter Grenzen. Eine wesentliche Abweichung von den Bodenrichtwerten rechtfertigt nicht ohne Weiteres eine Schätzung durch sie oder gleich den Ansatz der Bodenrichtwerte.
Gründe für größeren abschreibbaren Gebäudewert
„GmbH-Brief AKTUELL“ zählt eine Reihe guter Gründe für einen größeren abschreibbaren Gebäudewert auf. Die Experten raten Unternehmen, beim Erwerb von Mietobjekten die aktuelle BFH-Rechtsprechung zu nutzen. Der Newsletter: „Schaffen Sie mit guten Argumenten eine höhere Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung!“ Die größere Abschreibung spare Unternehmen jedes Jahr erneut Steuern – schließlich würden Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben.
