Geplante Novellierung der Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
Seit ihrer Neufassung im Jahr 2005 folgt die Bauordnung für Berlin in wesentlichen Teilen der Musterbauordnung. Nun sollen im Sommer 2016 einige Änderungen in Kraft treten.
Hintergrund für die Änderungen der Bauordnung für Berlin sind weitere Anpassungen an die Musterbauordnung, materielle bauordnungsrechtliche Annäherungen zwischen der Region Berlin und Brandenburg sowie für Berlin spezifische Regelungs- und Nachsteuerungserfordernisse.
Im Einzelnen sind u.a. betroffen:
- Sonderbauten
- die Bebauung von Grundstücken
- die Abstandsflächen
- Grundstücksteilungen
- der Brandschutz
- (Kalt-)Wasserzähler
- Aufenthaltsräume
- die Barrierefreiheit
- die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden
- verfahrensfreie Vorhaben
- bautechnische Nachweise
- die Beteiligung der Nachbarn
- die Geltungsdauer der Baugenehmigung
- Fliegende Bauten
Sonderbauten
Der Katalog der Sonderbauten erweitert sich um Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung.
Daran gebunden sind bestimmte Schwellenwerte (Personenzahlen), die einerseits zu mehr Rechtssicherheit beim Umgang mit derartigen Sonderbauten führen, andererseits auf Praxiserfahrungen beruhen und die technische Leistungsfähigkeit (Rettungskapazitäten) der Berliner Feuerwehr berücksichtigen.
Außerdem soll Tagespflegeeinrichtungen einschließlich Tagepflege für ≤ 10 Kinder die Sonderbaueigenschaft entzogen werden.
Bebauung von Grundstücken
Bei bestehenden Gebäuden wird die nachträgliche Anbringung von Außenwand- und Dachdämmungen insofern vereinfacht, als eine Überbauung des Nachbargrundstücks durch diese Dämmmaßnahmen keiner Baulast bedarf.
Abstandsflächen
Die Überarbeitung des Abstandsflächenrechts verfolgt insbesondere städtebauliche Nachverdichtungsmöglichkeiten und Erleichterungen für Energieeinsparungs- sowie Erschließungsmaßnahmen (z.B. bei Aufzügen).
So sind – in Anlehnung an die Vorschriften der Brandenburgischen Bauordnung – die besonderen Bemessungsregeln für Dächer entfallen. Damit verkürzen sich die Abstandsflächen zur Traufseite. In der Blockrandbebauung reduzieren sich die Fälle, bei denen unzulässigerweise die Abstandsfläche auf die Straßenmitte fällt. Zudem wird die Benachteiligung der abstandsflächenrechtlichen Dachbemessung gegenüber Staffelgeschossen beseitigt.
Ferner soll die pauschale (Mindest-)Abstandsfläche von 3 m für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 auf sämtliche Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 ausgedehnt werden.
Mit Blick auf ihre nachbarschützende Wirkung sollen Abstandsflächen in Auswertung der aktuellen, für Berlin spezifischen Rechtsprechung künftig nur zu drei Viertel ihres Maßes den Nachbarn schützen, mindestens jedoch zu 3 m. Daneben reduziert sich der Mindestabstand der Vorbauten zu gegenüberliegenden Nachbargrenzen neben den bestehenden Voraussetzungen zusätzlich auf 2 m.
Maßnahmen zum Zweck der Energieeinsparung bleiben künftig unter bestimmten Voraussetzungen bei der Bemessung von Abstandsflächen außer Betracht.
Über geringere Abstandsflächen privilegiert werden sollen außerdem nachträglich angebaute Aufzüge, Treppen und Treppenräume.
Schließlich nimmt die modifizierte Bauordnung bestimmte Änderungsfälle an bestehenden Gebäuden auf, bei denen die Abstandsflächen unbeachtlich bleiben. Nach der Berliner Rechtsprechung führten derartige Änderungen bislang zum Verlust des Bestandsschutzes.
Grundstücksteilungen
Auch bei Grundstücksteilungen will sich die Bauordnung für Berlin künftig an den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung orientieren.
Widerspricht eine beabsichtigte Teilung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, darf sie erst vollzogen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde zuvor auf Antrag die erforderliche Abweichung zugelassen bzw. eine Befreiung erteilt hat.
Hier sind also insbesondere die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure in eigener Verantwortung gefordert, den Bauherrn auf die entsprechenden Erfordernisse hinzuweisen und Grundstücke nicht willkürlich zu teilen.
Brandschutz
In Anlehnung an die Musterbauordnung wird die novellierte Bauordnung für Berlin die brandschutztechnischen Anforderungen insbesondere an Außenwände, Brandwände, den ersten und zweiten Rettungsweg sowie notwendige Treppenräume und Ausgänge präzisieren.
Im Übrigen soll es künftig eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen geben, auch im Gebäudebestand. Stichtag ist der 31.12.2020. Das konnten die Bauaufsichtsbehörden den Bauherren in Berlin bislang allenfalls empfehlen.
(Kalt-)Wasserzähler
Bestehende Wohnungen sollen ebenfalls bis Ende 2020 mit einem Kaltwasserzähler nachgerüstet werden.
Aufenthaltsräume
Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2, d.h. freistehenden Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, sowie in Dachräumen soll die Mindest-Aufenthaltsraumhöhe von 2,50 m entfallen.
Barrierefreiheit
Der Begriff Barrierefreiheit wird in Anlehnung an die Musterbauordnung im künftigen § 2 Abs. 9 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) definiert. Als barrierefrei gelten danach bauliche Anlagen, soweit sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.
Unter Berücksichtigung der DIN 18040 zum barrierefreien Bauen und des demografischen Wandels sollen nunmehr bereits in Gebäuden mit > 2 Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Der bisherige Schwellenwert lag bei vier Wohnungen.
Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, die in den dem allgemeinen Besucher- und Benutzerverkehr dienenden Teilen ebenso barrierefrei ausgestaltet sein müssen, werden künftig beispielhaft aufgezählt. Das dient der Rechtsklarheit.
Zudem wird die Personenrettung von Rollstuhlfahrern in derartigen baulichen Anlagen in die Betriebsverordnung verlagert.
Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden
Beratungen durch die Bauaufsichtsbehörden sollen ihrem Dienstleistungscharakter entsprechend künftig durch Verwaltungsgebühren (Baugebühren) abgegolten werden können.
Verfahrensfreie Vorhaben
Der Katalog der verfahrensfreien Bauvorhaben soll erweitert bzw. konkretisiert werden, u.a. um Windenergieanlagen ≤ 10 m Höhe sowie Werbeanlagen in durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbe- und Industriegebieten ≤ 10 m Höhe (bislang: ≤ 3 m Höhe).
Bautechnische Nachweise
Die beabsichtigte länderübergreifende Harmonisierung wesentlicher Teile des materiellen Bauordnungsrechts zwischen Berlin und Brandenburg findet sich auch in den Neuregelungen zu den bautechnischen Nachweisen wieder, insbesondere den Anforderungen an deren Ersteller.
Grundsätzlich genügt die allgemeine Bauvorlageberechtigung auch für die Erstellung der bautechnischen Nachweise. Für Teilbereiche wird eine zusätzliche oder besondere Qualifikation erfordert (qualifizierter Tragwerks- bzw. Brandschutzplaner). Soweit dies angesichts der bautechnischen Schwierigkeit bzw. des Risikopotenzials bestimmter Bauvorhaben angezeigt erscheint, wird an dem bestehenden Vier-Augen-Prinzip (jeweils gesondert: Erstellung des Standsicherheits- bzw. Brandschutznachweises sowie bauaufsichtliche Prüfung dieser Nachweise) festgehalten.
Verfahrenserleichternd und -beschleunigend ist ferner die Absicht des Berliner Senats, dass es keiner Zulassung einer Abweichung mehr bedarf, wenn bautechnische Nachweise bauaufsichtlich geprüft worden sind, außer es werden nachbarrechtlich geschützte Belange berührt (z.B. bei Fenstern in einer Brandwand).
Der Wärmeschutznachweis wird entbehrlich, da ein EnEV-Nachweis zu erbringen ist.
Beteiligung der Nachbarn
Gänzlich neu in die Bauordnung für Berlin aufgenommen werden sollen die allgemeinen (Beteiligungs-)Vorschriften des Verwaltungsverfahrensgesetzes konkretisierende Regelungen über eine Beteiligung der Nachbarn.
Geltungsdauer der Baugenehmigung
Mit der Verlängerung der Geltungsdauer der Baugenehmigung von bislang drei Jahren auf sechs Jahre und dem gleichzeitigen Entfallen der Möglichkeit eines Verlängerungsantrags orientiert sich die Bauordnung für Berlin künftig ebenfalls an der Brandenburgischen Bauordnung
Fliegende Bauten
Der Katalog der Fliegenden Bauten, die keiner Ausführungsgenehmigung bedürfen, soll um erdgeschossige Zelte und betretbare Verkaufsstände ≤ 75 m² Brutto-Grundfläche sowie bestimmte aufblasbare Spielgeräte konkretisiert bzw. erweitert werden.
Ausblick
Die Anhörungsphase (u.a. Verbändebeteiligung) zum Entwurf der neuen Bauordnung für Berlin ist abgeschlossen. Im Ergebnis wurde beispielsweise von der zunächst beabsichtigten Abschaffung des Abstandsflächenrechts im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB abgesehen.
Es folgen die Lesungen im Abgeordnetenhaus. In welchem Umfang es tatsächlich zu den avisierten Novellierungen kommt, steht also noch nicht abschließend fest.
Mit Blick auf die ebenfalls zum Sommer 2016 avisierte Novelle der Brandenburgischen Bauordnung erfolgt zudem ein enges Abstimmungsverfahren zwischen beiden Ländern.
