BayBO 2025: Die wichtigsten Änderungen der Bayerischen Bauordnung
Am 1. Januar 2025 trat eine umfassende Reform der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Kraft. Die Novelle zielt auf Entbürokratisierung und die Beschleunigung von Bauvorhaben ab. Zu den wichtigsten Änderungen zählen die Verfahrensfreiheit für viele Bauvorhaben, neue Regeln zur Stellplatzpflicht, optimierte Genehmigungsverfahren, überarbeitete Vorschriften für Sonderbauten sowie vereinfachte Anforderungen für Aufstockungen. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die zentralen Neuerungen der BayBO 2025 und deren Auswirkungen für Architekten, Kommunen und Bauherren.
Novelle der BayBO 2025 seit 01.01.2025 in Kraft
Die BayBO 2025 schafft einfacheres Baurecht in Bayern durch umfassende Änderungen wie die Erweiterung der Verfahrensfreiheit, die Abschaffung der generellen Stellplatzpflicht, optimierte Genehmigungsverfahren und vereinfachte Vorschriften für Aufstockungen. Die neuen Regelungen zur Gebäudeklasse 4 und die Sonderregelungen bei Abstandsflächen für Städte mit über 250.000 Einwohnern bieten zusätzliche Flexibilität für Bauherren, Architekten und Kommunen. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Änderungen, die ab sofort gültig sind.
Mehr Verfahrensfreiheit (Art. 57 BayBO)
Wie auch schon bei der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO SH) oder Landesbauordnung Niedersachsen (NBauO) bringt die Novelle der Bayerischen Bauordnung eine deutliche Erweiterung der Verfahrensfreiheit. Ziel ist es, Bauvorhaben einfacher und schneller umzusetzen, indem bestimmte Projekte von der Bauantragspflicht befreit werden.
Wichtige Änderungen:
- Dachgeschossausbauten:
Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken, einschließlich der Errichtung von Dachgauben, sind verfahrensfrei, sofern die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO). Lediglich der Baubeginn ist zwei Wochen im Voraus schriftlich bei der Gemeinde anzuzeigen. - Nutzungsänderungen:
Die Umnutzung von Gebäuden ist verfahrensfrei, wenn keine Sonderbauten betroffen sind und bautechnische Nachweise vorliegen (Art. 57 Abs. 4 BayBO). Die Gemeinde ist in Kenntnis zu setzen.Beispiel: Ein Wohngebäude im reinen Wohngebiet kann als Kinderbetreuungseinrichtung oder Büroflächen zu Wohnraum genutzt werden, sofern der Bauherr die gebietstypische Zulässigkeit abgeklärt hat.
Solarenergieanlagen und andere kleinere Baumaßnahmen:
- Terrassenüberdachungen: Bis 30 m² Fläche (bisher nur bis 3 m Tiefe)
- Fahrradabstellanlagen: Soweit sie nicht Gebäude sind (bisher nur bis 50 m²) und nicht überdachte Stellplätze
- Freischankflächen und Schwimmbecken: Freischankflächen bis 100 m² und Schwimmbecken, außer im Außenbereich, sind ebenfalls verfahrensfrei.
- Werbeanlagen: Anlagen am Ort der Leistungserbringung unterliegen keiner Genehmigungspflicht mehr, außer im Außenbereich (bisher nur bis 1 m² Ansichtsfläche).
- Solarenergieanlagen im Außenbereich: Alle Anlagen, die nach § 35 Abs. 12 Nr. 8 BauGB privilegiert sind, einschließlich solcher entlang von Schienenwegen und Autobahnen (bis zu 200 Meter Entfernung vom äußeren Fahrbahnrand), sind verfahrensfrei.
Stellplatzpflicht und GaStellV (Art. 81 BayBO)
Die allgemeine Stellplatzpflicht wurde aufgehoben. Zukünftig ist es den Kommunen überlassen, eine Stellplatzsatzung vorzugeben.
Neue Regelungen im Überblick:
- Gemeinden können bis zum 30. September 2025 Stellplatzsatzungen erlassen oder darauf verzichten.
- Die Kommune kann die Richtzahlen der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) vorschreiben oder weniger Stellplätze fordern. Für bestehende Satzungen, die die Obergrenzen überschreiben, besteht eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025.
- Nach dem 1. Oktober 2025 entfällt die Stellplatzpflicht, wenn keine Satzung erlassen wurde.
- Begrünungspflichten in Verbindung mit Stellplatzsatzungen sind nicht mehr zulässig.
Bauanträge und Genehmigungen (Art. 64, 65, 69, 71 BayBO)
Das Bauantragsverfahren wurde einfacher und schneller gestaltet.
Gültigkeitsdauer von Genehmigungen:
- Baugenehmigungen und Vorbescheide gelten nun vier Jahre und können jeweils um vier Jahre verlängert werden (Art. 69, 71 BayBO).
Optimierung des Bauantragsverfahrens:
- Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde: Bauanträge sind ab jetzt direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen (z. B. kreisfreie Städte oder Landratsämter) statt wie bisher bei der Gemeinde.
► Großer Vorteil: Das Verfahren führt dann direkt die Bauaufsichtsbehörde – somit entfallen Verzögerungen bei der Behandlung insbesondere in kleineren Gemeinden mit unregelmäßigen Bauausschussssitzungen.
- Prüfung auf Vollständigkeit: Ab sofort muss die Behörde innerhalb von drei Wochen die Unterlagen prüfen. Fehlen Dokumente, gilt der Antrag als zurückgezogen, wenn die Frist zur Nachreichung verstreicht.
- Gemeindliches Einvernehmen: Sobald die Unterlagen vollständig sind, wird der Antrag an die Gemeinde weitergeleitet.
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Erleichterungen bei Sonderbauten (Art. 2 BayBO)
Die Definition und Anforderungen für Sonderbauten wurden angepasst:
- Verkaufsstätten: Erdgeschossige Verkaufsstätten gelten erst ab 2.000 m² als Sonderbauten (vorher: 800 m²).
- Gaststätten: Diese gelten nur als Sonderbauten, wenn sie mehr als 60 Sitzplätze haben oder mehr als 100 Gastplätze (wenn sie im Erdgeschoss liegen).
- Beherbergungsstätten: Erst ab 30 Betten (statt bisher 12) fallen diese unter die Regelungen für Sonderbauten.
Anpassungen bei Abstandsflächen und Begrünungspflichten (Art. 6, Art. 81 BayBO)
Die neuen Regelungen erleichtern Bauvorhaben durch reduzierte Anforderungen:
Abstandsflächen:
- Terrassen und Wärmepumpen bis 2 Meter Höhe benötigen keine Abstandsflächen mehr.
- Sonderregelung für Städte mit über 250.000 Einwohnern:
Das „alte“ Abstandsflächenrecht für München und Augsburg gilt nur noch für Gebäude der Gebäudeklassen 1–3 (1 H). In Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie in Urbanen Gebieten mit Gebäudeklassen 4 und 5 gilt nun das „neue“ Abstandsflächenrecht der BayBO, das 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 Meter vorgibt. Nürnberg, das eine eigene Abstandsflächensatzung hat, ist hiervon nicht betroffen.
Begrünungspflichten, Kinderspielplätze:
- Begrünungssatzungen dürfen ab dem 1. Oktober 2025 nur noch Dach- und Fassadenbegrünung sowie Bodenversiegelung regeln. Welche Bäume und Sträucher zu pflanzen sind, wird nicht mehr vorgegeben.
- Kinderspielplatzpflichten entfallen. Gemeinden können jedoch eigene Regelungen ab sechs Wohnungen vorschreiben.
Änderungen zur Gebäudeklasse 4 (Art. 2 BayBO)
Die Gebäudeklasse 4 wurde erweitert, um mehr Flexibilität bei der Nutzung von Gebäuden zu schaffen.
- Teile von Nutzungseinheiten mit eigenen Rettungswegen können nun der Gebäudeklasse 4 (statt 5) zugeordnet werden.
- Diese Änderung erlaubt größere Nutzungseinheiten, sofern sie in feuerwiderstandsfähig abgetrennte Bereiche von maximal 400 m² unterteilt sind.
Erleichterungen bei Aufstockungen (Art. 46 BayBO)
Die Anforderungen an Aufstockungen bestehender Gebäude wurden erheblich gelockert. Ziel ist es, den Wohnraum zu erweitern, ohne dass nachträglich Anforderungen der höheren Gebäudeklasse bei bestehenden Bauteilen umzusetzen sind.
Neue Regelungen im Überblick:
- Keine Höherstufung der Gebäudeklasse: Aufstockungen verändern die bestehende Gebäudeklasse nicht mehr. Der aufgestockte Teil muss lediglich die Anforderungen des Bestands erfüllen.
- Brandschutz:
- Öffnungen zum Keller und Türen zu Nutzungseinheiten im Bereich der Aufstockung müssen feuerhemmend und selbstschließend sein.
- Falls kein Rauchabzug vorhanden ist, muss dieser in den Treppenräumen nachgewiesen werden.
BayBO 2025 – für Gebäudeplaner und Bauherren bedeutet die Novelle Vereinfachungen und neue Verantwortung zugleich
Die BayBO 2025 baut Standards ab und zielt darauf ab, Bauprozesse zu beschleunigen. Allerdings kommt auf Bauherren und Planer auch Pflichten zu. Alle Einzelheiten zu den Neuerungen für Ihre Planung finden Sie auf dem neuesten Stand in unserem Werk Bauordnung im Bild – Bayern. So planen Sie von Anfang an korrekt für Entwurf und Genehmigung und können ohne Verzögerungen mit dem Bauen beginnen.
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Kleiner Rückblick: Änderungen der BayBO 2021
Die BayBO 2021 brachte wichtige Änderungen wie:
- Neues Abstandsflächenrecht
- Genehmigungsfiktion bei Wohnbauvorhaben
- Holz als Baustoff in allen Gebäudeklassen
In 2021 wurde auch die Norm DIN 277: 2021-08 für Flächen und Rauminhalte geändert. Die „Bauordnung im Bild zeigt auch diese Regelungen und Messpunkte in Bildern und Tabellen.
Hinweis: Die BayBO 2025 ersetzt die Regelungen der BayBO 2021 in vielen Punkten. Der kurze Rückblick dient der Einordnung der neuen Entwicklungen.
Bleiben Sie auf Stand und berücksichtigen Sie alle Neuerungen zur aktuellen BayBO 2025:
