Die neue BayBO 2021: Die wichtigsten Änderungen
Die neue Bayerische Bauordnung trat am 1.2.2021 in Kraft. Eine wichtige Neuerung ist die Verkürzung sowie die vereinfachte Berechnung von Abstandsflächen. Darüber hinaus ermöglicht die BayBO 2021 nun Typengenehmigungen für serielles Bauen, erleichtert die Verwendung des Baustoffs Holz und schafft rechtliche Grundlagen für digitale Bauanträge.
Mit dem „Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus“ hat der bayerische Landtag die Bauordnung für Bayern mit einem Beschluss am 2. Dezember 2020 novelliert. Ziel der Novelle ist es u.a., das Bauen einfacher und kostengünstiger zu machen. Darüber hinaus sollen Bauvorhaben nachhaltiger werden und weniger Fläche für bauliche Projekte verbraucht werden.
Die Änderungen zu Abstandsflächen sind in der novellierten BayBO 2021 am 15. Januar, die restlichen Änderungen am 1. Februar 2021 in Kraft getreten.
Änderungen der BayBO 2021
Hier finden Sie die wichtigsten Anpassungen der Bayerischen Bauordnung 2021, die seit dem 1. Februar 2021 für Bauherren und Bauplaner gültig sind.
Neues Abstandsflächenrecht
Die neue Bayerische Bauordnung schreibt für das gesamte Bundesland die 0,4-H-Regelung vor. Demnach wird die Höhe der Außenflächen mit dem Faktor 0,4 multipliziert, um den Abstand zum nächsten Gebäude zu ermitteln. Für Industriegebiete und Gewerbeflächen gilt der Faktor 0,2 H.
In Wohn- und Industriegebieten gilt aber unabhängig vom jeweiligen Faktor ein Mindestabstand von drei Metern. Wird nachträglich eine Wärmedämmung eingerichtet, darf der Abstand auch 2,5 Meter betragen, sofern die Dämmung nicht stärker als 30 Zentimeter ist. Mit der Neuerung entfällt das sogenannte „16-Meter-Privileg“. Ebenso gibt es keine Sonderregelungen mehr für Nebengebäude auf besonders langen Grundstücken. Außerdem werden Abstandsflächen nur noch geometrisch gebildet.
Durch die Neuregelung soll verhindert werden, dass unnötig viel Fläche verbaut wird.
Ausnahmen beim Abstandsflächenrecht können von Städten oder Gemeinden definiert werden. Für Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern gibt es Sonderregelungen, z.B. für München, Nürnberg und Augsburg. In diesen Städten bleibt die alte Regelung gültig, sofern die Stadt keine Neuerung beschlossen hat.
Holz als Baustoff ist in allen Gebäudeklassen zugelassen
Tragende Bauteile wie Decken oder statische Bauteile dürfen nach der Novellierung der Bayerischen Bauordnung nun auch aus Holz errichtet werden. Voraussetzung ist, dass sie die Anforderungen der Holzbaurichtlinie erfüllen. Darüber hinaus ist es ab sofort möglich, Außenwandkonstruktionen in Holzbauweise auszuführen bzw. brennbare Bauteile dafür zu verwenden. Treppenhäuser sowie Brandwände dürfen weiterhin jedoch nur mit nicht brennbaren Baustoffen realisiert werden.
Die Neuregelung soll Bauherren und Bauplaner zum nachhaltigen Bauen animieren.
Aufzugspflicht wird abgeschwächt
Die eingeführte Pflicht, bei Aufstockungen aus Gründen der Barrierefreiheit Aufzüge einzubauen, wird durch die BayBO 2021 abgemildert. Werden z.B. Räume zu Wohnräumen umgewidmet, gilt Bestandsschutz, sofern die Umwidmung genehmigt wurde. Der Aufwand für den Einbau eines Aufzugs wäre dann unverhältnismäßig hoch.
Spielplatzpflicht
Die Neuregelung der Bayerischen Bauordnung erlaubt es Gemeinden, eigene Satzungen für die Gestaltung von Kinderspielplätzen aufzustellen.
Digitale Bauanträge
Der bayerische Landtag möchte, dass schneller gebaut werden kann. So soll die Novelle der BayBO 2021 einen digitalen Bauantrag ermöglichen. Die Neufassung hat dafür den rechtlichen Rahmen geschaffen, konkrete Angaben zur Umsetzung gibt es bis dato noch nicht.
Förderung des Mobilfunkausbaus und der Ladeinfrastruktur für E-Mobilität
Wie die novellierten Landesbauordnungen anderer Bundesländer folgt auch die neue Bayerische Bauordnung der Musterbauordnung beim Ausbau der Ladeinfrastruktur für E-Autos sowie dem Ausbau der Mobilfunkmasten.
Demnach ist das Erstellen von Mobilfunkmasten bis zu einer Höhe von 15 Metern genehmigungsfrei. Gleiches gilt auch für das Errichten von Elektroladestationen für die private oder gewerbliche Nutzung.
Typengenehmigungen für serielles und modulares Bauen
Die Novelle der BayBO ermöglicht ab sofort typengeprüfte Bauvorhaben, indem sie das Verfahren reguliert.
Wegfall von Genehmigungen für den Dachgeschossausbau
Der bayerische Landtag hat mit der Verabschiedung der neugeregelten Bauordnung ermöglicht, dass für den Ausbau von Dachgeschossen künftig keine Genehmigung durch die Baubehörde mehr notwendig ist. Lediglich die Gemeinde selbst kann Einspruch gegen den Aus- oder Umbau von Dachgeschossen einlegen.
Damit kommt Bauplanern mehr Verantwortung zu, denn sie müssen alle bautechnischen Nachweise für Statik oder Brandschutz für Gebäudeklassen 4 oder 5 erstellen. Außerdem müssen Bauplaner örtliche Regelungen zum Denkmalschutz oder zur Spielplatzsatzung beim Ausbau von Dachgeschossen berücksichtigen. So kann z.B. trotz Genehmigungsfreiheit eine Erlaubnis zum Ausbau von der Denkmalschutzbehörde erforderlich sein.
Genehmigungsfiktion bei Wohnbauprojekten
Die neue Bayerische Landesbauordnung enthält in Artikel 68 einen neuen Absatz. Darin wird zum ersten Mal die Genehmigungsfiktion für bestimmte Wohnbauvorhaben ermöglicht. Betroffen sind Neubauvorhaben bzw. Änderungen der Nutzung im vereinfachten Verfahren, wenn mehr als die Hälfte der Hauptnutzfläche dem Wohnen dient.
Nachdem der Bauantrag bei der Baubehörde gestellt wurde, beginnt nach drei Wochen die Fiktionsfrist. Reagiert die Baugenehmigungsbehörde innerhalb von drei Monaten nicht, gilt der Bauantrag automatisch als genehmigt. Werden nach dem Bauantrag noch zusätzliche Unterlagen angefordert, startet die Frist nach Eingang der Unterlagen bei der Baubehörde.
Die sogenannte „Fiktion“ entspricht formal einer Baugenehmigung. Allerdings trägt der Bauherr weiterhin die Verantwortung dafür, dass alle rechtlichen Vorschriften sowie Vorschriften zu verwendeten Baustoffen eingehalten werden.
Die Genehmigungsfiktion ersetzt auch die Erlaubnis durch das Denkmal- oder Umweltrecht.
Mit der Einführung der Genehmigungsfiktion im Wohnbau können Zulassungsverfahren deutlich beschleunigt werden. Allerdings müssen die Verfasser der Bauanträge Bauherren genau über alle Details informieren. Denn auch wenn die Genehmigung formal durch die Fiktion erteilt wurde, kann ein Bauvorhaben später dennoch eingestellt werden, wenn sich herausstellt, dass z.B. die Vorgaben zum Abstandsflächenrecht nicht eingehalten wurden.
Zahlreiche Änderungen müssen Bauplaner und Bauherren im Blick behalten
Die neue BayBO 2021 vereinfacht das Bauen und kann viele Prozesse beschleunigen. Allerdings kommt auf Bauherren und Planer so noch mehr Verantwortung zu. Alle Einzelheiten zu den Neuerungen und andere wichtige Informationen finden Sie in unserem Werk Bauordnung im Bild – Bayern.
