Baumängel von A bis Z – von der Mängelrüge bis zur Gewährleistungsfrist
Risse im Putz, Feuchtigkeit unterm Dach, Schimmel im Kellergeschoss: Die Ursache solcher Bauschäden sind häufig Baumängel. Hier finden Sie einen Überblick von der Entstehung diverser Mängel über grundsätzliche und häufigste Formen bis zur Mängelrüge durch den Bauleiter, zur Gewährleistungsfrist und zur Verjährung des Rechtsanspruchs.
Ein Baumangel liegt dann vor, wenn der Ist-Zustand eines Bauwerks von dem im Vertrag vereinbarten Soll-Zustand abweicht.
Baumängel: Definition
Das Gebäude ist gerade abgenommen, doch an der Wand bilden sich bereits Risse, die Fassade verfärbt sich, der Fußboden weist Dellen auf. Weicht ein fertiggestelltes Werk oder Gebäude vom nach BGB bzw. VOB vertraglich geregelten Zustand ab, liegen Baumängel vor.
Die VOB spricht auch dann von Baumängeln, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln entspricht. Das BGB sieht es zudem als Baumangel an, wenn das Gebäude für den üblichen Verwendungszweck ungeeignet ist.
Wie entstehen Baumängel?
Entstehung
Aufgrund der zunehmenden Komplexität der Prozesse im Bau unterliegen Baustoffe und -produkte einer stetigen Veränderung. Entsprechend verändert sich auch die erforderliche Verarbeitung durch die Bauunternehmen, während sich die Zahl der Schnittstellen in den letzten Jahren erhöht hat. So können schon aus minimalen Verarbeitungsfehlern oder einer fehlerhaften Planung Baumängel resultieren. Sie entstehen entweder zum Zeitpunkt der Bauarbeiten oder danach.
Folgen
Baumängel können sowohl optische als auch funktionale Beeinträchtigungen des Bauwerks nach sich ziehen. Des Weiteren haben sie auch Auswirkungen auf die Stabilität des Baus und die Sicherheit im Haus beeinträchtigen. Manche Baumängel lassen sich einfach und kostengünstig beheben. Andere führen zu einem dauerhaften Schaden, und einige machen das Gebäude sogar unbenutzbar.
Wesentliche, unwesentliche und verdeckte Baumängel
Je nachdem, wie schwerwiegend die Mängel sind, werden sie in unwesentliche und wesentliche Baumängel unterteilt. Darüber hinaus kennt die Gesetzgebung auch versteckte bzw. verdeckte Mängel.
Unwesentliche Baumängel
Unwesentliche Baumängel sind kleine Fehler, die das Gebäude und dessen Nutzung nicht maßgeblich beeinträchtigen. Beispiele dafür sind:
- tropfende Wasserhähne
- eine falsche Wandfarbe
- im falschen Maß bestellte, aber mangelfrei verlegte Badezimmerfliesen
Der Auftragnehmer kann derartige Fehler in der Regel schnell und mit geringen Kosten beseitigen, oder den Schaden durch eine Reduzierung der Kosten ausgleichen.
Wesentliche Baumängel
Wesentliche Baumängel zeichnen sich dadurch aus, dass sie die Nutzung des Bauwerks erschweren oder sogar verhindern. Beispiele sind:
- eine mangelhafte Statik
- eine falsch positionierte Wand, Tür oder Treppe
- eine ungebührliche Optik
Gemeinsam ist dieser Mängelart, dass durch die Mängelbeseitigung häufig hohe Kosten entstehen. Bisweilen ist eine Beseitigung sogar unmöglich oder es droht die Gefahr von Folgeschäden. Entdeckt ein Bauleiter daher wesentliche Mängel, hat er das Recht, die Abnahme des Bauwerks zu verweigern.
Versteckte oder verdeckte Baumängel
Versteckte oder verdeckte Baumängel stellen Fehler dar, die bereits bei der Abnahme des Bauwerks vorhanden sind, jedoch erst später erkennbar wurden. Ist die Gewährleistungsfrist zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen, hat der Bauherr Anspruch auf Nachbesserung. Versteckte Mängel sind u.a.
- Feuchtigkeit im Keller
- ein undichtes Dach
- bei der Abnahme noch nicht sichtbare Risse im Putz
Auch für diese Fälle gilt die reguläre Verjährungsfrist. Eine Ausnahme stellen Mängel dar, die vom Bauunternehmen vorsätzlich verschwiegen wurden. Hierdurch verlängert sich die Frist auf bis zu 30 Jahre.
Die 5 häufigsten Baumängel
1. Dach
Zwar können Mängel grundsätzlich an jeder Stelle im Haus auftreten, besonders häufig betroffen ist jedoch das Dach. Ist es beispielsweise nicht richtig abgedichtet, liegt ein Konstruktionsfehler vor, fehlt die Dampfsperre oder ist sie undicht, tritt Feuchtigkeit ein oder sammelt sich und führt zu Schimmelbildung.
2. Decken und Fußböden
Decken und Fußböden stellen weitere neuralgische Punkte im Haus dar: Mängel entstehen beispielsweise, wenn der Parkettboden nicht nach den anerkannten Regeln der Techniken verlegt, der Estrich vor dem Verlegen des Parketts noch nicht ausgetrocknet war oder die Zimmerdecke beim Hausbau ohne Grundierung verputzt wurde. Auch fehlende Dehnungsfugen im Estrich können Risse nach sich ziehen.
3. Wände: vom Ringanker über die Fassade bis zur Dämmung und das Bauelement
Stimmt die Planung nicht und fehlt etwa der das Haus stabilisierende Ringanker, können Risse in den Wänden entstehen. Dies kann auch der Fall sein, wenn das Bauunternehmen Werkstoffe minderwertig verarbeitet oder z.B. Fassadenmaterialien nicht miteinander kompatibel sind.
Eine mangelhafte Wärme- oder Schalldämmung kann dazu führen, dass der Geräuschpegel zu hoch ist oder dass sich Schimmel bildet. Undichte Türen oder Fenster ziehen Zugerscheinungen, Wärmeverlust oder akustische Probleme nach sich.
4. Keller
Der Keller bildet den Gegenpol zum Dach. Ist die Abdichtung mangelhaft, kann durch die Fugen Feuchtigkeit eindringen. Dadurch entsteht Schimmel oder eventuell Salzausblühungen. Da die Schwachpunkte häufig schwer zugänglich sind, ist die Mängelbeseitigung oft r mit hohen Kosten verbunden.
5. Technische Gebäudeausstattung
Der Anteil der (Technischen Gebäudeausstattung) TGA nimmt im Bau und Hausbau immer mehr zu. Entsprechend steigt auch in diesem Bereich die Gefahr von Mängeln. Wird die Heizanlage nicht richtig geplant, ist sie falsch eingestellt oder ist das Trinkwassersystem mangelhaft ausgeführt, passt die Temperatur nicht oder der Energieverbrauch ist zu hoch.
Bei fehlenden Entleerungsventilen im Trinkwassersystem können sich sogar Legionellen bilden. Undichte Lüftungsanlagen können zudem zu Feuchtigkeitsschäden führen oder den Energieverbrauch erhöhen.
Vom Baumangel zum Bauschaden
Egal ob auf dem Balkon, beim Bau einer Garage oder der Gestaltung der Außenanlage: Die Gefahr von Mängeln droht überall. Werden diese nicht beseitigt, kann sich als Folge des Baumangels die Beschaffenheit des baulichen Details oder des gesamten Gebäudes verschlechtern. Ein Bauschaden entsteht. Auch nicht vorhergesehene Einwirkungen oder langjährige Abnutzung können zu einem Schaden führen. Häufige Bauschäden sind Risse im Mauerwerk, Schimmel oder feuchte Innenwände.
Die Mängelrüge: vom richtigen Umgang mit Baumängeln
Um den Gewährleistungsanspruch geltend zu machen und Baumängel rechtzeitig zu beseitigen, ist eine sofortige Mängelrüge oder Mängelanzeige erforderlich. Diese muss spätestens bei der Bauabnahme erfolgen. Entdeckt der Bauherr den Mangel später, muss er nachweisen, dass dieser zum Zeitpunkt der Unterschrift auf dem Bauabnahmeprotokoll bereits bestanden hat.
Deshalb muss eine Mängelrüge immer eindeutig und inhaltlich zweifelsfrei erfolgen, am besten mit Nachweis durch Fotos inklusive Aufnahmedatum. Mit einer Software zur Baudokumentation können Sie Mängel mit Fotos strukturiert dokumentieren und dann daraus Mängelrügen auf Knopfdruck erstellen.
Die WEKA Software Baudokumentation smart & easy bietet Ihnen dazu sogar verschiedene rechtssichere Vorlagen für Mängelrügen, Mängelbeseitigungsaufforderung oder Abnahmeprotokolle zur Auswahl.
Gewährleistung und Verjährung
Die sofortige Mängelrüge ist auch deshalb erforderlich, da die Gewährleistung für Baumängel laut BGB ab der Abnahme fünf Jahre beträgt. Die VOB sieht eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren ab dem Zeitpunkt der Abnahme vor. Wurde der Mangel durch das Bauunternehmen arglistig verschwiegen, kann sich die Frist verlängern.
Bei Baumängeln, die vor der Abnahme oder innerhalb der Gewährleistungsfrist sichtbar wurden, kann der Bauherr die Beseitigung der mangelhaften Leistung durch eine mangelfreie Leistung verlangen. Die Kosten trägt der Auftragnehmer. Werden Mängel erst nach der Verjährung ersichtlich, fallen die Kosten für die Mängelbeseitigung im Regelfall auf den Auftraggeber zurück.
Was tun bei Baumängeln?
Vorsorge ist besser als Nachsorge. Sorgen Sie zunächst für einen sicheren Bauablauf. Unser Praxishandbuch BGB und VOB für Architekten, Ingenieure und Behörden zeigt Ihnen mit praxisnahen Erklärungen und Beispielen, wie Sie rechtlich konform arbeiten. Mit dieser Arbeitshilfe setzen Sie alle neuen Vorgaben durch und vermeiden damit empfindliche Haftungsrisiken!
Fazit
Im Zuge immer komplexer werdender Bauvorhaben treten immer häufiger auch Baumängel auf. Diese finden sich insbesondere an neuralgischen Stellen wie dem Dach oder dem Keller, bei der Haustechnik oder bei Bauelementen wie Fenster und Türen.
Unwesentliche Baumängel stellen meist nur geringfügige Beeinträchtigungen dar und lassen sich häufig schnell und kostengünstig beseitigen. Wesentliche Baumängel zeigen sich als deutliche Verschlechterung der Nutzung des Bauwerks und können diese ggf. sogar verhindern. Verdeckte oder nicht beseitigte Baumängel können zu Bauschäden führen, die häufig nur mit hohen Kosten beseitigt werden können.
Entdeckt der Bauleiter wesentliche Mängel vor der Abnahme des Bauwerks, kann er die Abnahme verweigern. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist. Innerhalb dieser Frist ist der Auftragnehmer für die kostenfreie Beseitigung des Mangels verantwortlich. Ist diese abgelaufen, muss der Bauherr die Kosten im Regelfall selbst begleichen.
