Bauleitung von der Arbeitsvorbereitung bis zum Zahlungsplan
Ohne Bauleiter kommt keine Baustelle aus. Seine Aufgaben reichen von der Planung über die Objektüberwachung bis zur Abnahme. Er erstellt den Baustelleneinrichtungsplan, übernimmt die Koordination und die Nachtragsprüfung und sorgt nicht zuletzt für die Einhaltung der Bauordnung.
Keine Baustelle ohne Bauleitung. So will es das Gesetz. Doch was ist eine Bauleitung überhaupt? Ist damit die Objektüberwachung gemeint? Oder die Kontrolle der Bauausführung? Für wen ist die Bauleitung tätig: für den Bauherrn, das Bauunternehmen oder sind beide Parteien gemeint? Der Begriff Bauleitung wird für verschiedene Aufgabenbereiche verwendet, die sich jedoch deutlich voneinander unterscheiden.
Bauleitung: Definition der Aufgaben- und Verantwortungsbereiche
Das Baurecht schreibt vor, dass jede Baustelle durch eine Bauleitung betreut werden muss. Geregelt ist dies in der Bauordnung bzw. den 16 LBOs. Demnach muss die Bauleitung folgende Leistungen erfüllen:
- Sie übernimmt die Leitung der Baumaßnahmen auf Basis der genehmigten Bauvorlage und der öffentlich-rechtlichen Anforderungen
- Sie erstellt die zu diesem Zweck notwendigen Weisungen und überwacht bzw. verantwortet den sicheren bautechnischen Betrieb der von ihr betreuten Baustelle
- Sie stellt das gefahrlose Ineinandergreifen der einzelnen Gewerke bzw. Unternehmen und deren Leistungen sicher. Fehlt der Bauleitung das dafür erforderliche Wissen bzw. die Erfahrung, müssen zusätzliche Fachbauleiter herangezogen werden, wobei der öffentlich-rechtlich bestellte Bauleiter deren Tätigkeit und seine aufeinander abstimmen muss. Er ist somit für das Zusammenwirken aller Gewerke zuständig
Objektüberwachung
Mit der umgangssprachlich oft auch Bauleitung genannten „Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation“ ist in der HOAI die Leistungsphase 8 der Leistungsbilder der Objekt- und Fachplanung gemeint. Die bei der Abrechnung der Leistungen anzuwendende Honorarzone richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad des betreffenden Objekts oder der Flächenplanung.
Im Einzelnen definiert die HOAI 2021 für diese Leistungsphase laut Anlage 10 (zu § 34, Absatz 4, sowie § 35, Absatz 7) folgende Grundleistungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume:
- Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
- Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
- Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
- Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans
- Dokumentation des Bauablaufs
- Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
- Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
- Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen
- Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
- Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276
- Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
- Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
- Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts
- Übergabe des Objekts
- Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
- Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Baumängel
Darüber hinaus werden folgende Besondere Leistungen in der HOAI (Anlage 10) im Leistungsbild Gebäude und Innenräume aufgeführt:
- Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
- Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
- Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der LPH 8 hinausgeht
Was ist ein Bauleiter?
Für die Objektüberwachung nach HOAI wird in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure keine Qualifikation definiert. Die Bauleitung entsprechend LBO kann hingegen sowohl vom Architekten als auch von einem ausführenden Unternehmen (z.B. als Teilbauleitung) erbracht werden. Der planende Architekt oder Ingenieur kann somit zugleich der Bauleiter sein. Alternativ kann die Bauleitung auch einzeln vergeben werden.
Bauleiter: Qualifikationen und Aufgabenbereich im Alltag
In Deutschland gibt es keine offizielle Ausbildung zum Bauleiter. Meist haben Bauleiter jedoch Bauingenieurwesen oder Architektur bzw. verwandte Fachrichtungen studiert. Bautechniker, Maurer, Dachdecker, Zimmerer oder ähnliche Fachkräfte können ebenfalls als Bauleiter tätig sein. Erforderlich ist hierfür eine mehrjährige Berufserfahrung in der Baubrache, eine entsprechende Ausbildung und die entsprechende Bauvorlageberechtigung.
Meistens arbeiten Bauleiter für Architekturbüros, Bauingenieurbüros, Bauunternehmen oder als Selbstständige und übernehmen bei der Leitung und Überwachung einer Baustelle die Vorgesetztenfunktion.
Welche Haftung trägt der Bauleiter?
Die Grundlagen für die Haftungsansprüche der Bauleitung legen das BGB und die VOB fest. Danach ist ein Bauleiter verpflichtet, das beauftragte Bauwerk entsprechend BGB bzw. VOB frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben. Er trägt somit die Verantwortung dafür, dass das Bauwerk, mit dessen Leitung der Bauherr ihn betraut hat, in Einklang mit der Planung, der Baugenehmigung, dem Baurecht, den jeweiligen Leistungsbeschreibungen und den anerkannten Regeln der Technik umgesetzt und übergeben wird.
Was passiert bei Mängeln?
Werden geforderte Leistungen nicht abgeliefert oder treten Mängel auf, kann der Bauherr die Bauleitung dafür haftbar machen. Diese haftet sogar dann, wenn sie auf Dekret des Auftraggebers gehandelt hat. Zudem sieht es das BGB als Baumangel an, wenn das Gebäude nicht die Beschaffenheit aufweist, die zwischen dem Architekten und dem Auftraggeber vereinbart wurde.
Mängel, die der Bauleiter vor oder bei der Abnahme der Baumaßnahmen feststellt, muss er daher sofort oder bis zu einer vom Bauherrn festgelegten Frist beseitigen lassen.
Bauleitung: To-do-Listen
To-do-Liste vor der Bauausführung
Die Aufgaben der Bauleitung beginnen bereits vor den eigentlichen Bauarbeiten mit der Erfassung von Informationen über das geplante Bauwerk, die örtlichen Gegebenheiten sowie die normgerechte und gesetzestreue Durchführung der Baumaßnahmen. Sie muss Angebote und Vorleistungen der Baubeteiligten prüfen sowie die Ergebnisse vorangegangener Verhandlungs- und Vorgespräche sondieren.
Kommunikationswege sowie der Ablauf und die Art der Berichterstattung müssen definiert werden und ein Ablaufplan erstellt, der als Basis für die termingerechte und wirtschaftliche Ausführung aller Leistungen fungiert.
Zudem hat die Bauleitung die Aufgabe, das Bauteam zusammenzustellen, die Arbeit zu kalkulieren und ggf. auch Nachunternehmereinsätze vorzubereiten. Darüber hinaus gilt es, die Baustelleneinrichtung, den -verkehr sowie Baubesprechungen und Projektbesprechungen zu planen und zu steuern.
To-do-Liste während der Bauausführung
An jedem Bauvorhaben sind zahlreiche Gewerke beteiligt, die der Bauleiter miteinander abstimmt und so die einzelnen Bauabschnitte koordiniert. Er führt die Auftaktgespräche mit den Teilbauleitern und bleibt auch danach erster Ansprechpartner für alle beteiligten Bauunternehmen. Er erstellt einen maßstabsgerechten Baustelleneinrichtungsplan, fertigt Bauphasenpläne an und steuert die Baustelleneinrichtung planerisch und aktiv.
Ist das Projekt sehr groß, kann diese Aufgabe auch ausgelagert werden. Zur Überwachung der Bauarbeiten sowie der gesetzlich geforderten Sicherheitsmaßnahmen gehören zudem Routinetätigkeiten wie Baustellenrundgänge, das Protokollieren der Baufortschritte im Bautagebuch sowie die regelmäßige Baubesprechung.
Dabei trägt der Bauleiter Sorge für die termin- und sachgerechte Ausführung der Baumaßnahmen und die Beseitigung von Mängeln. Er verantwortet Teilabnahmen von Bauabschnitten und Gewerken und die Erfassung der Nachträge sowie die Nachtragsprüfung. Darüber hinaus führt er Preisverhandlungen und ist für die regelmäßige Kostenkontrolle, die finale Qualitätskontrolle und nicht zuletzt für die Rechnungsprüfung und die Schlussrechnung zuständig.
To-do-Liste nach Abschluss der Baumaßnahmen
Den Abschluss sämtlicher Baumaßnahmen kennzeichnet die Abnahme, bei der der Bauleiter im Zuge einer gemeinsamen Begehung das Bauwerk an den Bauherrn übergibt. Damit gilt das Projekt als abgeschlossen.
Fazit
Von der Baustellenbegehung bis zur Abnahme, von der Koordination der Gewerke bis zur Mängelrüge, von der Baustelleneinrichtungsplanung bis zur Kostenkontrolle, der Prüfung von Nachträgen und nicht zuletzt der Schlussrechnung: Das Aufgabengebiet und der Verantwortungsbereich der Bauleitung ist riesengroß und umfasst eine Palette unterschiedlicher Leistungen.
Die Bauleitung kann für Mängel bzw. eine nicht sachgerechte Ausführung haftbar gemacht werden. Sie muss sich bei ihrer Tätigkeit daher stets am Baurecht und an der Normung orientieren sowie auf die genaue Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen und der rechtlichen und normativen Vorschriften achten.
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