Das Baulandmobilisierungsgesetz – Alles Wichtige zur Novelle vom 21. Juni 2021
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz hat die Bundesregierung das Städtebaurecht novelliert. Kommunen soll es dadurch erleichtert werden, Baulücken oder Brachen schneller in Bauland umzuwandeln, um mehr Wohnraum zu schaffen. Wir erläutern für Sie die zentralen Inhalte des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland und beleuchten die Hintergründe.
Was bedeutet das Baulandmobilisierungsgesetz?
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz möchte die Bundesregierung Gemeinden und Städten mehr rechtliche Befugnisse geben, um vor allem neuen Wohnraum zu schaffen. So sollen Kommunen einfacher Zugriff auf freie Flächen erhalten für den Bau neuer Wohnungen. Die Planungsphase für das Gesetz dauerte zwei Jahre. Mit dem „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“, das am 14. Juni 2021 verabschiedet wurde, hat die Bundesrepublik das Bundesbaugesetzbuch (BBauG) nach über 60 Jahren grundlegend angepasst. Das neue Baulandmobilisierungsgesetz trat am 23. Juni 2021 in Kraft.
Hintergrund der Baulandmobilisierung
In Deutschland herrscht vor allem in urbanen Regionen sowie im Umland von Städten immer größerer Wohnungsmangel. Das gilt insbesondere für bezahlbaren Wohnraum. Um Gemeinden und Städten ein wirkungsvolles Instrumentarium zur Schaffung von neuem Wohnraum zu geben, hat der Bund das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland geschaffen.
Zentrale Neuerungen im Baugesetzbuch durch das Baulandmobilisierungsgesetz 2021
Das Baulandmobilisierungsgesetz beinhaltet fünf zentrale Aspekte. Diese sind:
- Erleichterungen für den Wohnungsbau,
- eine Ausweitung der kommunalen Vorkaufsrechte,
- die Erweiterung des Baugebots,
- sektorale Bebauungspläne,
- die Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen.
Vereinfachungen beim Wohnungsbau
Im Zuge der Baulandmobilisierung können Baubehörden Bauherren einfacher von den Vorgaben bestehender Bebauungspläne befreien. So können Gemeinden u.a. den Ausbau von Dachgeschossen oder Anbauten einfacher genehmigen.
Der neu geregelte § 176 a BauGB gibt Gemeinden die Möglichkeit, ein städtebauliches Entwicklungskonzept aufzustellen. Darin sind u.a. der räumliche Geltungsbereich sowie Ziele und notwendige Maßnahmen aufgeführt.
Damit sollen geringfügig bebaute Bereiche einfacher verdichtet werden können. Auch die Bebauung von Brachflächen wird durch die Anpassung des Baugesetzbuchs erleichtert. Das Entwicklungskonzept kann als Begründung für Baugebote oder das von Kommunen genutzte Vorkaufsrecht herangezogen werden.
Bei der Umsetzung von Entwicklungskonzepten können bisherige Obergrenzen des § 17 BauNVO in Orientierungswerte umgewandelt werden. Entsprechend können die genutzten Bauflächen flexibler vergrößert werden.
Erweiterung öffentlich-rechtlicher Vorkaufsrechte
Im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes haben Kommunen nun mehr Möglichkeiten, um ihr Vorkaufsrecht für Grundstücksbrachen oder sogenannte „Problemimmobilien“ auszuüben. Das sind z.B. Immobilien, die von ihren Eigentümern nicht renoviert werden, um neuen Wohnraum bereitzustellen. Durch das erweiterte Vorkaufsrecht sollen Gemeinden gezielter Einfluss auf die Bebauung von Freiflächen nehmen können. Darüber hinaus vereinfacht die Novellierung im Städtebaurecht in § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB den Kauf von Grundstücken zum Verkehrswert.
Mit der Baulandmobilisierung haben Gemeinden nun eine Frist von drei statt bisher zwei Monaten, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben.
Was bedeutet „Vorkaufsrecht“ aus öffentlich-rechtlicher Sicht?
Gemeinden und Kommunen dürfen das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ausüben. Sie haben das Recht, zum Verkauf ausgeschriebene Grundstücke selbst zu kaufen. Rechtliche Grundlage liefert das Baugesetzbuch §§ 24 bis 28.
Das Vorkaufsrecht wird z.B. ausgeübt, wenn ein Grundstück gemäß Bebauungsplan für öffentliche Nutzungszwecke vorgesehen ist. Aufgrund des Wohnungsmangels üben auch Städte ihr Vorkaufsrecht aus, um für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen.
Ausweitung des Baugebots
Herrscht in einer Region oder Gemeinde akuter Wohnungsmangel, bietet das Baulandmobilisierungsgesetz ein erweitertes Baugebot. Grundstückseigentümern kann demnach vorgeschrieben werden, Bauland mit Wohnimmobilien zu bebauen. Grundlage liefert § 201a BauGB. Voraussetzung für das Baugebot ist, dass im Bebauungsplan Wohnnutzung erlaubt ist.
Die Gemeinde hat außerdem das Recht, das Nutzungsmaß anzuordnen. Nach § 6 BauNVO und § 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dürfen Kommunen nun auch in urbanen Gebieten oder Mischgebieten Wohnungsbau im Zuge des Baugebots anordnen.
Wie bisher gibt es eine Ausnahme vom Baugebot, wenn Eigentümern der Wohnungsbau aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Außerdem sollen Grundstücke vom Baugebot ausgenommen werden, wenn Verwandte in gerader Linie oder Ehepartner von der Entscheidung zur Bebauung direkt betroffen sind. Auf diese Weise soll es Eigentümern ermöglicht werden, ein Grundstück für die eigene Altersvorsorge bebauen zu können.
Was ist ein Baugebot?
Das Baugebot ist in § 176 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert. Entsprechend kann eine Kommune einen Eigentümer von Bauland dazu verpflichten, sein Grundstück zu bebauen bzw. einen Bebauungsplan zu erstellen.
Mit dem Baugebot kann die Gemeinde außerdem eine Frist setzen, innerhalb derer ein Antrag für eine Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde gestellt werden muss. Wichtige Ziele des Baugebots sind es, Baulücken schneller zu schließen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Sektorale Bebauungspläne
Mit Hilfe sektoraler Bebauungspläne können Gemeinden im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes neue Bauleitpläne erstellen, die den Wohnungsbau gezielt fördern. Hierfür wurde die Neuregelung von § 9 Abs. 2d BauGB bis Ende 2024 befristet. Gemeinden können sektoral festlegen, ob z.B. in bestimmten Bereichen nur Gebäude im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung errichtet werden dürfen. Diese Regelung soll den sozialen Wohnungsbau fördern und vor allem bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Von Seiten der Wohnungswirtschaft wurde an dieser Stelle bereits Kritik geübt. So wird u.a. befürchtet, dass Neubau aufgrund der Einschränkungen nicht mehr lukrativ ist und die Bautätigkeit entsprechend eingeschränkt wird. Einige Kritiker bemängeln, dass sektorale Bebauungspläne eher kontraproduktiv sind, wenn es um die Schaffung von Wohnraum geht.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Um zu verhindern, dass bei akutem Wohnungsmangel in bestimmten Regionen noch größere Knappheit an Wohnraum herrscht, benötigen Eigentümer zukünftig eine Genehmigung, wenn sie Mietobjekte in Eigentumswohnungen umwandeln wollen. Die mit dem Gesetz zur Mobilisierung von Bauland eingeführte Genehmigungspflicht soll zunächst nur bis zum 31.12.2025 gelten.
Voraussetzung für ein Genehmigungsverfahren ist, dass es in einem Wohngebäude mehr als fünf Wohneinheiten gibt.
Die Rolle von § 13b BauGB im Baulandmobilisierungsgesetz
In § 13b BauGB geht es primär darum, Baugebiete im Außenbereich zu genehmigen, die kleiner als 10.000 Quadratmeter und an bebaute Ortsteile angeschlossen sind sowie überwiegend für Wohnimmobilien gedacht sind. Durch die Neuerung soll die Bebauung von Außenflächen am Ortsrand vereinfacht und schneller neuer Wohnraum geschaffen werden.
Fazit: Das Baulandmobilisierungsgesetz 2021 als Instrument für die Schaffung von Wohnraum
Mit dem Gesetz zur Mobilisierung von Bauland hat die Bundesregierung Gemeinden und Städten neue Instrumente an die Hand gegeben, um insbesondere dem angespannten Wohnungsmarkt zu begegnen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
