Baugenehmigung: Bauantrag richtig stellen
Die Baugenehmigung ist die schriftliche Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass ein Bauvorhaben mit den Vorschriften nach dem Baugesetzbuch, der Landesbauordnung und anderen für das Vorhaben einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Der Artikel erläutert, für welche Bauvorhaben eine Baugenehmigung zwingend erforderlich ist und wie diese mit einem Bauantrag erlangt wird.
Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt im Bauordnungsrecht. Sie bedarf eines Bauantrags. Der Verwaltungsakt betrifft sowohl die Interessen und Rechte des Antragstellers bzw. der Antragstellerin als auch die Dritter, insbesondere der Grundstücksnachbarn. Als sachbezogener Verwaltungsakt gilt die Baugenehmigung auch für oder gegen Rechtsnachfolger. Die Baugenehmigung ist Voraussetzung dafür, dass mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf.
Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Eine Baugenehmigung ist in der Regel immer dann erforderlich, wenn
- eine bauliche Anlage neu errichtet wird,
- eine bauliche Anlage geändert wird,
- sich die Nutzung einer bestehenden baulichen Anlage ändert.
Als bauliche Anlagen gelten alle mit dem Erdboden verbundenen, aus Bauprodukten hergestellten Anlagen. Nicht nur Gebäude sind bauliche Anlagen. Auch Stellplätze für Kraftfahrzeuge, Sportflächen sowie Aufschüttungen und Abgrabungen zählen dazu.
Besteht eine bauliche Anlage bereits und soll nur deren Nutzung geändert werden, ist eine Baugenehmigung immer dann erforderlich, wenn sich durch die neue Nutzung höhere Anforderungen bauordnungs-, bauplanungs- oder sonstiger öffentlich-rechtlicher Art ergeben. Dies können erhöhte Brandschutzauflagen oder ein erhöhter Stellplatzbedarf sein. Eine Nutzungsänderung liegt beispielsweise vor, wenn Wohnräume als gewerbliche Büro-, Praxis- oder Gewerberäume genutzt werden sollen.
Keine Regel ohne Ausnahme: Es gibt eine Reihe baulicher Anlagen, vor allem einfacherer Art, deren Errichtung und Änderung verfahrensfrei ist und keiner Baugenehmigung bedarf.
Welche Bauvorhaben können ohne Baugenehmigung durchgeführt werden?
Alle Landesbauordnungen enthalten einen Paragrafen bzw. Artikel, in dem eine Reihe verfahrensfreier Bauvorhaben aufgelistet ist. Diese Vorhaben müssen der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde weder angezeigt, noch muss für sie eine Baugenehmigung eingeholt werden.
Die folgenden Beispiele sind der Musterbauordnung vom 22.02.2019 entnommen. Die Regelungen in den einzelnen Landesbauordnungen können geringfügig davon abweichen. Maßgeblich ist allein die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes.
Verfahrensfreie Gebäude
Folgende Gebäude sind verfahrensfrei und dürfen ohne Baugenehmigung errichtet werden:
- eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m², beispielsweise ein Gartenhaus oder ein Gerätehaus,
- Garagen, auch Fertiggaragen und überdachte Stellplätze (Carports),
- kleinere Gebäude und Gewächshäuser mit maximal 100 m² Brutto-Grundfläche ohne Feuerungsanlagen, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen,
- Fahrgastunterstände und frei zugängliche Schutzhütten für Wanderer,
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m,
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen sowie
- Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen.
Im so genannten Außenbereich können andere Regelungen gelten. Zum Außenbereich gehören Grundstücke, die außerhalb von zusammenhängenden Bebauungen liegen und für die kein Bebauungsplan existiert.
Verfahrensfreie bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind
Die Errichtung folgender baulicher Anlagen – die Liste ist nicht abschließend – erfordert keine Baugenehmigung:
- Solaranlagen auf Dach- und Wandflächen,
- kleinere gebäudeunabhängige Solaranlagen,
- Brunnen,
- Masten, Antennen und ähnliche Anlagen mit einer Höhe bis zu 10 m,
- kleinere ortsfeste Behälter, wobei die Größe vom vorgesehenen Inhalt abhängt,
- Wasserbecken und Schwimmbecken mit einem Inhalt bis zu 100 m³,
- Mauern, Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m,
- Untertunnelungen mit einem Durchmesser bis zu 3 m,
- Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Höhe oder Tiefe bis zu 2 m und einer Grundfläche bis zu 30 m²,
- Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis zu 1 m²,
- Fahrradabstellanlagen mit einer Fläche bis zu 30 m².
Im Außenbereich können auch hier andere Regelungen gelten.
Verfahrensfreie Änderungen an Gebäuden
Folgende tragende und nichttragende Bauteile bedürfen keiner Baugenehmigung:
- nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen,
- die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Ein- und Zweifamilienhäusern und Doppelhäusern (Gebäudeklassen 1 und 2),
- Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen,
- Außenwandbekleidungen, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen, einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung,
- Bedachungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung,
Diese Regelungen gelten nicht für Hochhäuser.
Verfahrensfreie Nutzungsänderungen
Für die Änderung der Nutzung von baulichen Anlagen und Gebäuden ist immer dann keine Baugenehmigung erforderlich, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung bestehen.
Wann reicht eine Bauanzeige aus?
Für bestimmte Vorhaben genügt eine Bauanzeige bzw. die Durchführung eines Freistellungsverfahrens.
Die Voraussetzungen im Einzelnen
Die Voraussetzungen dafür unterscheiden sich je nach Bundesland geringfügig. Auch die Begrifflichkeiten für das Verfahren sind unterschiedlich. Üblich sind Bezeichnungen wie Bauanzeigeverfahren, Freistellungsverfahren, Kenntnisgabeverfahren oder Genehmigungsfreistellung.
Im Verfahren wird die Gemeinde von der Bauabsicht lediglich in Kenntnis gesetzt. Mit dem Bauvorhaben darf einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden.
Voraussetzung für eine Genehmigungsfreistellung ist immer:
- Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans,
- es widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht,
- die Erschließung ist gesichert und
- die Gemeinde erklärt nicht, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.
In der Regel kommt nur für folgende Vorhaben eine Genehmigungsfreistellung infrage:
- Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3,
- sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2,
- sonstige baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
- Nebengebäude und Nebenanlagen zu den vorstehend genannten Bauvorhaben
Erfordernis eines Baugenehmigungsverfahrens
Für Vorhaben, die die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung nicht erfüllen, wird mindestens ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Hierbei wird die Einhaltung der Vorschriften des Baugesetzbuches, der Baunutzungsverordnung und des Bebauungsplans geprüft.
Für Sonderbauten wie Hochhäuser, Versammlungsstätten, Verkaufsstätten, Schulen oder Krankenhäuser wird immer ein vollumfängliches Baugenehmigungsverfahren durchgeführt. Geprüft werden hierbei auch bautechnische Nachweise und die Übereinstimmung des Vorhabens mit allen einschlägigen, öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Wie wird die Baugenehmigung beantragt?
Um eine Baugenehmigung zu erlangen, müssen Sie einen Bauantrag stellen.
Inhalt des Bauantrags
Zu einem Bauantrag gehören in der Regel folgende Unterlagen:
- Bauantrag (amtliches Formular)
- Baubeschreibung (amtliches Formular)
- Amtlicher Lageplan
- Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten
- Betriebsbeschreibung
- Berechnungen der Wohnfläche, der Nutzfläche und des umbauten Raums
- Berechnung der Baukosten nach DIN 276
- Berechnung der Geschoßflächenzahl GFZ, der Grundflächenzahl GRZ und der Bruttogrundfläche BGF
- Stellplatznachweis
Der erforderliche Umfang, die Form und die Anzahl der einzureichenden Bauantragsunterlagen können von Bundesland zu Bundesland, ja sogar von Bauaufsichtsbehörde zu Bauaufsichtsbehörde unterschiedlich sein. Ob beispielsweise der Bauantrag Bayern oder Bauantrag Berlin – es gibt klar definierte Unterschiede, die zu berücksichtigen sind. Für den Bauantrag sind die jeweils landesweit eingeführten Bauantragsformulare zu verwenden. Die lokalen Bauaufsichtsbehörden stellen oft weitere Vordrucke zur Verfügung, beispielsweise für den Entwässerungsantrag oder eine Baumschutzerklärung.
Die Art der einzureichenden Unterlagen hängt auch von der Art des Vorhabens ab. Genaueres regelt die Bauvorlagenverordnung Ihres Bundeslandes. Komplizierte Gebäude und Sonderbauten bedürfen oft zusätzlicher bautechnischer Nachweise, um der Behörde eine sichere Beurteilung zu ermöglichen. Dies können Nachweise zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz und zum Energiebedarf sein.
Produkt-Tipp: In der Software Bauantrag smart & easy finden Sie nicht nur die aktuell amtlich gültigen Formulare inkl. der erforderlichen Nachweise, sondern auch zahlreiche nützliche Arbeitshilfen wie z.B. Vorlagen zur Ermittlung der GRZ / GFZ , Vorlagen zur Berechnung der Geschossigkeit oder Checklisten zur Ermittlung der Gebäudeklassen.
Folgende Auszüge zeigen zum einen die Berechnung der Geschossigkeit (Niedersächsische Bauordnung) und zum anderen eine Checkliste für Gebäudeklassen und Sonderbauten (Landesbauordnung Baden-Württemberg):
Den Bauantrag nachträglich einreichen – geht das?
Für eine erfolgreiche Bearbeitung des Bauantrags sind vollständige Unterlagen unerlässlich. Das nachträgliche Einreichen von Unterlagen wird je nach Bundesland mehr oder weniger restriktiv gehandhabt. So lässt München dies nur beim Standsicherheitsnachweis zu, während es in Berlin sogar ein Formular zum Nachreichen beliebiger Bauvorlagen gibt.
Ausnahmen und Befreiungen
Oft besteht der Wunsch, mit dem Bauvorhaben von Anforderungen der Bauordnung, von Festsetzungen im Bebauungsplan oder von Regelungen in der Baunutzungsverordnung BauNVO abzuweichen. Der Bauantrag ist der richtige Moment, um diese Abweichungen zu beantragen und zu begründen. Die Behörde prüft dann, ob die Abweichung möglich ist. Kriterien sind unter anderem:
- Sind die gesetzlichen Anforderungen im Einzelfall zweckmäßig?
- Sind die rechtlich geschützten Belange der Nachbarn gewährleistet?
- Sind die öffentlichen Belange wie Sicherheit und Ordnung, Schutz des Lebens, der Gesundheit und der Umwelt gewährleistet?
Ein Fall für einen Antrag auf Ausnahme:
Die Abbildung zeigt den Lageplan eines Einfamilienhauses.
Die Grenzgarage (links) und der Wintergarten (unten) halten die Abstandsregeln der Bauordnung ein, überschreiten aber die im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze (blau).
Beispiel für einen Antrag auf Ausnahme
Wer erstellt den Bauantrag?
Die Landesbauordnungen schreiben zwingend vor, dass Bauantragsunterlagen von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern erstellt und unterzeichnet werden müssen. Umfassend bauvorlageberechtigt ist nur, wer die Berufsbezeichnung „Architekt“ führen darf.
Für einfachere Vorhaben, beispielsweise Einfamilienhäuser, genügt auch der Abschluss eines Studiums der Fachrichtung Architektur, Hochbau oder des Bauingenieurwesens und eine anschließende, mindestens zwei Jahre lange praktische Tätigkeit auf dem Gebiet der Entwurfsplanung von Gebäuden. Die Regelungen hierzu unterscheiden sich je nach Bundesland.
Bautechnische Nachweise zum Bauantrag müssen von Fachplanern gefertigt werden. So darf einen Standsicherheitsnachweis nur erstellen, wer den Abschluss eines Hochschulstudiums der Fachrichtung Architektur, Hochbau oder des Bauingenieurwesens und eine mindestens dreijährige Berufserfahrung in der Tragwerksplanung hat. Ersteller von Brandschutznachweisen müssen ebenfalls ein einschlägiges Studium oder eine Ausbildung für mindestens den gehobenen feuerwehrtechnischen Dienst sowie Berufserfahrung vorweisen.
Was kostet ein Bauantrag?
Kosten für die Erstellung des Bauantrags
Die Kosten der Erstellung der Bauantragsunterlagen durch Architekten sind in der HOAI (Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen) geregelt. Auf die so genannte Leistungsphase 4 „Genehmigungsplanung“ entfallen nur drei Prozent des gesamten Architektenhonorars, allerdings unter der Voraussetzung, dass zuvor die Grundlagenermittlung (2% des Honorars), die Vorplanung (7%) sowie die Entwurfsplanung (15%) abgeschlossen wurden.
Für die Erstellung bautechnischer Nachweise durch Fachplaner und Sachverständige können weitere Honorare anfallen.
Gebühren für die Baugenehmigung
Die Berechnung der Gebühren für eine Baugenehmigung durch die Bauaufsichtsbehörden basiert auf gesetzlichen Vorgaben der jeweiligen Bundesländer und ggf. städtischen Satzungen. Bundesweit einheitliche Gebührensätze gibt es nicht. Grundlage der Gebühren sind meist die Baukosten oder die Rohbausumme. Diese Kosten sind im Bauantrag anzugeben.
Beispiele: Nordrhein-Westfalen erhebt im einfachen Baugenehmigungsverfahren eine Grundgebühr von 0,6 Prozent der Rohbausumme, Niedersachsen 0,43 Prozent. Die Stadt Freiburg in Baden-Württemberg erhebt für eine Genehmigung im vereinfachten Verfahren eine Gebühr von 0,47 Prozent der gesamten Baukosten.
Für die Prüfung bautechnischer Nachweise können in allen Bundesländern weitere Gebühren anfallen.
Wie lange dauert es bis zur Baugenehmigung?
Die Bearbeitung des Bauantrags kann mehrere Monate dauern. Die Dauer hängt von der Komplexität des Vorhabens und natürlich von der Vollständigkeit und Qualität der eingereichten Unterlagen ab. Bundesweit einheitliche Regelungen zur Verfahrensdauer gibt es nicht.
In der Regel wird ein Bauantrag in drei Monaten bearbeitet. Ein Monat entfällt hierbei auf die Stellungnahme der Gemeinde. Einen weiteren Monat benötigen die zu beteiligenden Fachbehörden und ggf. der Denkmalschutz für ihre Stellungnahmen und einen dritten Monat die Bauaufsichtsbehörde. In komplexen Fällen kann diese den Fachbehörden längere Bearbeitungszeiten einräumen.
Wie lange gilt die Baugenehmigung?
Die Geltungsdauer erteilter Baugenehmigungen ist in den Landesbauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt. In der folgenden Tabelle sind die Fristen für alle Bundesländer dargestellt:
| Geltungsdauer | Bundesländer |
| 2 Jahre | Berlin |
| 3 Jahre | Baden-Württemberg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen |
| 4 Jahre | Bayern, Rheinland-Pfalz |
| 6 Jahre | Brandenburg |
Maßgeblich ist der Baubeginn. Unterbrechungen der Bauausführung sind ebenfalls für die festgesetzte Dauer möglich, ohne dass die Baugenehmigung erlischt. In allen Ländern mit Ausnahme von Brandenburg können noch nicht in Anspruch genommene Baugenehmigungen auf Antrag über die Geltungsdauer hinaus verlängert werden.
Mit vollständigem Bauantrag zur Baugenehmigung
Mit Hilfe der richtigen Fachleute, Verfahrenskenntnisse und Arbeitshilfen ist es kein Problem, einen vollständigen Bauantrag für ein Bauvorhaben zu stellen und mit dem Erhalt der Baugenehmigung erfolgreich abzuschließen.
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Autor: Bruno Stubenrauch