BauGB-Novelle 2025: Das ist der Status Quo
Die Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) wurde am 4. September 2024 verabschiedet, scheitert jedoch aufgrund des Auseinanderbrechens der Ampelkoalition an der Diskontinuität. Dennoch ist es sehr wahrscheinlich, dass die Novelle nicht dauerhaft in Vergessenheit gerät. Die neu gewählte Regierung wird sich voraussichtlich erneut den zentralen Themen der BauGB-Novelle widmen und diese vorantreiben. Die geplanten Änderungen des Baugesetzbuches versprechen tiefgreifende Auswirkungen auf den deutschen Bausektor. Doch was bedeuten diese Reformen konkret, und welche Herausforderungen sind damit verbunden? In diesem Beitrag erhalten Sie einen klaren Überblick über die wichtigsten Neuerungen der BauGB-Novelle – praxisnah und verständlich aufbereitet.
Welche Änderungen bringt die BauGB-Novelle mit sich?
Die aktuelle Fassung des BauGB umfasst breit gefächerte Reformen des Baugesetzbuches (BauGB). Mit der Novelle sind Planungs- und Genehmigungsverfahren effizienter gestaltet, Flächen besser genutzt und umweltfreundliche Bauweisen stärker gefördert. Die Anpassungen betreffen Kommunen, Planer, Architekten, Bauherren und Investoren gleichermaßen.
Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum
Die Baugesetzbuch-Novelle priorisiert die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum, insbesondere in Regionen mit starkem Nachfrageüberhang. Schon in 2021 wurde dieses Thema im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetz, welches am 23.06.2021 in Kraft trat, novelliert. Nun rückt es erneut in den Fokus und umfasst mehrere Maßnahmen.
„Bau-Turbo“ als Wohnraumbeschleuniger
Ein zentraler Punkt der BauGB-Novelle ist der „Bau-Turbo“ (§ 246 e BauGB). Er soll ein vereinfachtes Verfahren für Baugenehmigungen einführen, das darauf abzielt, den Bau von dringend benötigtem Wohnraum zu beschleunigen. Gleichzeitig bliebe die Einhaltung grundlegender städtebaulicher Prinzipien gewahrt, um eine ausgewogene und nachhaltige Entwicklung zu fördern.
Dabei sollen Bauvorhaben unter vereinfachten Bedingungen genehmigt werden, auch wenn sie nicht vollständig den bestehenden städtebaulichen Plänen entsprechen. Durch den Abbau bürokratischer Hürden und die Straffung der Genehmigungsprozesse kann dieser schneller geschaffen werden. Die alte Regierung hatte zum Jahresende einen Entwurf für den Bauturbo vorliegen. Leider schaffte es dieser Entwurf nicht durch den Bundestag. Im Rahmen der BayBO 2025 wurde er auf Landesebene jedoch bereits umgesetzt und gilt ab 1. Januar 2025.
Neben dem Wohnungsbau erleichtert der Bau-Turbo auch die Genehmigung von Projekten im Bereich erneuerbarer Energien, wie Geothermie oder Windkraft. Geothermie-Anlagen dürfen künftig auch außerhalb von Städten und ohne festgelegte Bebauungspläne gebaut werden, um die klimaneutrale Energieversorgung voranzutreiben.
Weitere, wichtige Änderungen der BauGB-Novelle zur Wohnraumentwicklung
Darüber hinaus befasst sich die BauGB-Novelle mit folgenden Punkten zum Thema Wohnraum:
- Förderung der Innenentwicklung: Unbebaute Flächen und brachliegende Gebäude sollen verstärkt für neue Bauprojekte aktiviert werden, wobei die Gemeinden erweiterte Handlungsspielräume erhalten, um solche Vorhaben zügig umzusetzen. Zentrales Ziel ist hierbei die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum. Ein wichtiges Instrument dafür ist die Baulandumlegung, die durch einen sozialen Flächenbeitrag ergänzt wird
(§ 58a BauGB). In angespannten Wohnungsmärkten können Gemeinden anstelle eines finanziellen Ausgleichs Flächen von Eigentümern erhalten, auf denen sie sich verpflichten, sozialen Wohnungsbau zu realisieren. Eigentümer profitieren dennoch, da die Umlegung ihnen besser nutzbares Land bietet. - Erleichterung von Aufstockungen und Nachverdichtung: Bestehende Gebäude lassen sich einfacher aufstocken oder erweitern, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln. Dies beinhaltet beispielsweise die Möglichkeit, in zweiter Reihe auf bestehenden Grundstücken oder in bisher ungenutzten Gärten und Höfen zu bauen.
- Schutz vor Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Nach § 250 BauGB sollen strengere Regelungen verhindern, dass Mietwohnungen in stark nachgefragten Gebieten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, um den Bestand an bezahlbarem Wohnraum zu sichern.
- Berücksichtigung von Musikclubs: Eine Nutzungskategorie „Musikclubs“ soll in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgenommen werden, um ihren städtebaulichen und kulturellen Wert zu unterstreichen. Ergänzend ist der Vorschlag formuliert, Musikclubs als Sondergebiete (§ 11 Absatz 2 BauNVO) auszuweisen, wodurch Gemeinden mehr planerische Möglichkeiten zur Sicherung dieser kulturellen Einrichtungen erhalten.
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Verkürzung von Fristen und Digitalisierung
Ein zentrales Ziel des neuen Baugesetzes ist es, Planungsverfahren zu beschleunigen und die Effizienz durch digitale Werkzeuge zu steigern:
- Strenge Fristenvorgaben für die Bauleitplanung: Kommunen und Behörden müssen Bauleitpläne künftig innerhalb eines Jahres bearbeiten, um Genehmigungsprozesse zu straffen.
- Einführung der Innovationsklausel: Üblicherweise gilt für bestehende Bebauungspläne die BauNVO in der Fassung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung wirksam war. Verbesserungen in der BauNVO können daher nur durch eine förmliche Änderung des Plans berücksichtigt werden. Mit der Innovationsklausel ist es Gemeinden möglich, solche Änderungen schneller umzusetzen. Hierfür steht künftig das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB zur Verfügung. Dieses Verfahren erlaubt es, auf eine Umweltprüfung zu verzichten und die Beteiligungsverfahren zu verkürzen.
- Umsetzung digitaler Planungsverfahren: Die Novellierung des BauGB treibt die Digitalisierung der Bauleitplanung und der Bürgerbeteiligung voran, um Verfahren transparenter und effizienter zu gestalten. Zukünftig können Bauanträge elektronisch eingereicht und Pläne digital eingesehen werden. Insbesondere Bekanntmachungen, etwa zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, werden künftig digital veröffentlicht, um den Zugang zu Informationen zu vereinfachen.
- Optimierung der Umweltprüfungen: Die Straffung von Umweltprüfungen und -berichte ist vorgesehen ohne dabei die Anforderungen an den Umweltschutz zu verwässern. Darüber hinaus erfolgt eine Prüfung solcher Belange nur, wenn diese vor der Realisierung bewertbar sind.
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Verstärkter Klimaschutz und Anpassung an Klimabedingungen
Angesichts des Klimawandels stellt die Novelle den Umweltschutz in den Fokus, insbesondere durch Regelungen zur klimafreundlichen Bauweise und Anpassung an neue Umweltbedingungen:
- Pflanzgebote und Begrünungsmaßnahmen: Bauherren sind künftig angehalten, innerhalb einer festgelegten Frist den zuständigen Behörden nachzuweisen, dass sie die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen, wie das Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, ordnungsgemäß umgesetzt haben (§ 135a BauGB).
- Klimafreundliche Bauplanung und Berücksichtigung von Klimarisiken: Städte und Gemeinden sollen bei der Bauleitplanung potenzielle Klimarisiken wie Hochwasser oder Hitzebelastung stärker einbeziehen und Schutzmaßnahmen in die Planung integrieren.
- Förderung von erneuerbaren Energien: Die deutliche Vereinfachung der Planungsverfahren für Windenergieanlagen und Geothermieprojekte ist in der Novelle verankert, um den Ausbau erneuerbarer Energien zu beschleunigen. Ein zentraler Schritt ist die Erweiterung einer Privilegierung für Geothermie im Außenbereich, die es erlaubt, Geothermieanlagen auch außerhalb von Siedlungsbereichen und ohne bestehenden Bebauungsplan zu realisieren.
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FAQ: Was Sie über die BauGB-Novelle wissen sollten
Nachfolgend beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen zur aktuellen Fassung und den letzten Änderungen des BauGB.
Was ist die BauGB-Novelle?
Die BauGB-Novelle ist eine gesetzliche Anpassung des Baugesetzbuches (BauGB), das die Rahmenbedingungen für die Stadt- und Raumplanung in Deutschland regelt. Sie soll den Wohnungsbau beschleunigen, Prozesse vereinfachen und den Klimaschutz fördern.
Wann gilt die BauGB-Novelle?
Der Gesetzentwurf zur Novelle des BauGB wurde am 4. September 2024 im Kabinett beschlossen und durchläuft derzeit das parlamentarische Verfahren. Nach der endgültigen Verabschiedung tritt die Novelle in Kraft. Für bestimmte Regelungen sind dabei Übergangsfristen vorgesehen.
Was bringt die BauGB-Novelle für die integrierte Stadtplanung?
Die Baugesetzbuch-Novelle stärkt die integrierte Stadtplanung durch eine Kombination aus Digitalisierung, Nachhaltigkeit und einer stärkeren Verzahnung von Wohnungsbau, Klimaschutz und städtebaulicher Entwicklung. Sie gibt Kommunen mehr Möglichkeiten, vorhandene Flächen effizient zu nutzen, indem sie ungenutzte oder schlecht erschlossene Gebiete durch Maßnahmen wie die Baulandumlegung aktivieren. Zudem werden digitale Planungsverfahren eingeführt, die eine bessere Koordination und Transparenz fördern. Auch soziale und kulturelle Aspekte sind stärker berücksichtigt.
Welche Änderungen sieht die BauGB-Novelle für erneuerbare Energien vor?
Die BauGB-Novelle erleichtert den Ausbau erneuerbarer Energien durch die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren. Die Behörden bauen planungsrechtliche Hürden ab, um Windkraftanlagen und Geothermieprojekte bevorzugt zu behandeln. Zudem werden Umweltprüfungen und Beteiligungsverfahren in bestimmten Fällen gestrafft, um die Umsetzung solcher Projekte zu beschleunigen.
Was bedeutet die Diskontinuität für die BauGB-Novelle?
Nach § 125 der Geschäftsordnung des Bundestages gelten alle Gesetzentwürfe, über die der Bundestag nicht mehr abgestimmt hat, als erledigt. Für die BauGB-Novelle bedeutet die Diskontinuität dementsprechend, dass der gesamte parlamentarische Prozess – von der Einbringung des Gesetzentwurfs bis hin zur Beratung und Verabschiedung – neu beginnt. Die Novelle bleibt somit vorerst in der Schwebe und ihre Zukunft hängt von den Prioritäten der neuen Regierung nach den Neuwahlen ab.
Fazit: Wie wird die aktuelle Fassung des BauGB die Zukunft des Bauens verändern?
Die BauGB-Novelle setzt wichtige Impulse für eine moderne Baukultur, indem sie bezahlbaren Wohnraum fördert, Klimaschutzmaßnahmen stärkt und Planungsverfahren beschleunigt. Ihr Erfolg hängt jedoch von der Umsetzung durch verschiedene Akteure ab.
Der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens steht weiterhin aus, da die Novelle aufgrund der Diskontinuität nicht mehr im alten Bundestag verabschiedet wurde. Mit der neu gewählten Regierung bleibt unklar, in welchem Umfang die BauGB-Novelle weiterverfolgt oder angepasst wird. Nach den ursprünglichen Planungen des Bundesministeriums sollte die Abstimmung mit den anderen Ministerien sowie die Verabschiedung durch das Bundeskabinett Ende September 2025 erfolgen, gefolgt von der Einbringung in den Bundestag. Ob dieser Zeitplan unter der neuen Regierung Bestand hat oder ob inhaltliche Änderungen vorgenommen werden, lässt sich derzeit nicht verlässlich prognostizieren.
Die Baugesetzbuch-Novelle bietet ein erhebliches Potenzial, die Bauwirtschaft, die Stadtentwicklung und den Klimaschutz nachhaltig zu transformieren. Sie erfordert jedoch einen koordinierten Einsatz aller Beteiligten – von Politik über Verwaltung bis hin zu privaten Akteuren. Bei erfolgreicher Umsetzung könnte die Novelle den Weg für eine moderne, klimafreundliche und sozial gerechte Baukultur in Deutschland ebnen.