Bauablauf – So planen, dokumentieren und überwachen Sie den Baufortschritt
Nach Durchführung einer Ausschreibung werden die eingehenden Angebote vom Architekten geprüft und in einem Preisspiegel übersichtlich für den Auftraggeber aufbereitet. Nach Vergabe der einzelnen Gewerke fällt endgültig der Startschuss für ein Bauprojekt. Spätestens wenn die Planungsphase eines Bauprojekts abgeschlossen ist und der Bau beginnt, muss also der eigentliche Bauablauf geplant, koordiniert und überwacht werden. Dazu sollte immer eine Abstimmung zwischen Auftraggeber und dem Architekten erfolgen.
Definition: Was ist der Bauablauf?
Im Allgemeinen wird der Ablauf eines Bauprojekts in drei Bauphasen aufgeteilt:
- Bauplanung
- Bauausführung
- Bauabnahme
Dabei umfasst der Bauablauf alle Planungs-, Koordinierungs- und Ausführungsprozesse, die in der Phase der Bauausführung erforderlich sind. Er dient dazu, den Baufortschritt zu dokumentieren und die Fertigstellung des Bauprojekts sicherzustellen, welche erst mit Bauabnahme abgeschlossen ist.
Ziel des Architekten ist es, den Bauablauf innerhalb des vorgegebenen Zeit- und Kostenrahmens sowie unter Einhaltung der technischen Spezifikationen und Qualitätsstandards zu leiten und zu überwachen. Dabei sind die Koordination der beteiligten Gewerke im Bauablauf, die Einhaltung der Sicherheitsvorschriften und der effiziente Einsatz der Ressourcen von zentraler Bedeutung.
Phasen des Baufortschritts
Die Bauausführung wird wiederum in einzelne Phasen gegliedert, welche den Baufortschritt eines Neubaus oder eines Umbaus abbilden. Wichtig ist dies z. B. für Banken, die bei einem gewährten Darlehen immer nur entsprechend dem Baufortschritt auszahlen, da nie mehr valutiert wird, als ein Objekt zum Zeitpunkt der Auszahlung wert ist.
Die Einteilung in Phasen des Baufortschritts und demzufolge die Auszahlungen erfolgen in der Regel nach der Makler- und Bauträgerverordnuung. Diese Verordnung sieht dabei eine Staffelung vor, die an bestimmten Bauabschnitten orientiert ist (§ 3 Abs. 2 MaBV). In der MaBV ist damit geregelt, wann der Bauherr für erbrachte Leistungen zahlen muss. Zum Nachweis des entsprechenden Baufortschrittes verlangen Banken meist Bautenstandsberichte.
Die wesentlichen Phasen des Baufortschritts:
(Punkt 3 – 14 nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV)
- Baugenehmigung (behördlicher Bescheid vor Beginn der Baumaßnahme)
- Baubeginn oder der Beginn wesentlicher Bauarbeiten
- Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
- Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- Rohinstallation der Heizungsanlagen
- Rohinstallation der Sanitäranlagen
- Rohinstallation der Elektroanlagen
- Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
- Innenputz, ausgenommen bei Putzarbeiten
- Estrich
- Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- Fassadenarbeiten
- vollständige Fertigstellung
- Bauabnahme (behördlicher Bescheid am Ende der Baumaßnahme)
Wichtig: Die Makler- und Bauträgerverordnung bezieht sich auf Kaufobjekte. Bei individuell geplanten Gebäuden, die über einen Architekten vom Auftraggeber in Auftrag gegeben werden, werden die einzelnen Gewerke in der Regel durch Werkverträge nach VOB/BGB geregelt. Der Bauablauf ist hierbei ähnlich, der detaillierte Ablauf der einzelnen Leistungen der Gewerke kann jedoch nach Anforderung abweichend geplant und beauftragt werden.
Ihre Aufgaben als leitender Architekt oder Bauingenieur im Bauablauf
Die eigentliche Bauphase, also die Bauausführung, beginnt, wenn alle Bauaufträge vergeben sind und der Bauantrag von den Behörden genehmigt ist. Als Architekt übernehmen Sie die Bauleitung und Objektüberwachung. Dazu müssen Sie regelmäßig auf der Baustelle anwesend sein und den Baufortschritt bzw. den Zeitplan des Bauablaufs kontrollieren.
Die Aufgaben eines Architekten während des Bauablaufs sind sehr vielfältig. Erfahren Sie im Weiteren, welche Tätigkeiten in Ihre Verantwortung fallen.
Bauleitung
Als Bauleiter sind sie für den reibungslosen Ablauf eines Bauvorhabens verantwortlich. Bauzeitüberschreitungen, Baukostenabweichungen und Baumängel gilt es zu vermeiden. Sonst kann es schnell teuer werden und Haftungsansprüche nach sich ziehen. Aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI ergeben sich für den Bauleiter im Rahmen der Bauüberwachung bestimmte Pflichten. Dazu zählen z. B.:
- Überwachungspflicht: Kosten- und Terminkontrolle, Erstellung des Bauzeitenplans
- Koordination aller Gewerke im Bauablauf
- Dokumentationspflicht durch Bautagebuch
- Baustellenorganisation, etwa Verkehrssicherungspflicht
- Technische und rechtliche Bauabnahme
- Abschlagsrechnungen und Schlussrechnung
- Überwachung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
- Überprüfung der Gewährleistungsfristen
- Überprüfung von Aufmaßen und Rechnungen der ausführenden Unternehmen
Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Bauleitung.
Bauzeitenplan
Zu den ersten Tätigkeiten im Rahmen der Bauleitung und Bauüberwachung gehört die Erstellung eines Bauzeitenplans bzw. Bauablaufplans. Hier werden in Abstimmung mit dem Auftraggeber Terminplanung und Terminverfolgung festgehalten, um den vorgesehenen Fertigstellungstermin eines Bauprojektes zu sichern.
Wie jeder Projektplan, so muss auch ein Bauablaufplan auf eintretende Ereignisse und geänderte Rahmenbedingungen des Bauablaufs (schlechtes Wetter, Personalausfälle, Lieferschwierigkeiten etc.) angepasst werden. Im Rahmen des Bauprojektmanagements nimmt der Bauleiter im Bauzeitenplan alle Eintragungen vor, die für den koordinierten Ablauf aller Baumaßnahmen erforderlich sind.
Erhalten Sie weitere Informationen zum Bauzeitenplan und seiner Verbindlichkeit.
Baudokumentation
Während der Bauausführung hat der Bauleiter auch die Aufgabe alle Arbeitsphasen auf der Baustelle zu dokumentieren. Nach der HOAI (§ 34 in Verbindung mit Anlage 10) gehört das Führen eines Bautagebuchs zu den Grundleistungen des Architekten in der Leistungsphase 8 „Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation“. In der aktuellen Fassung der HOAI ist diese Anforderung beschrieben mit „Dokumentation des Bauablaufs (z. B. Bautagebuch)“. Das Ziel dieser Anforderung ist auf jeden Fall, den tatsächlichen Bauverlauf mit Hilfe von geeigneten Dokumentationen und Aufzeichnungen rekonstruieren zu können.
Durch das regelmäßige bzw. tägliche Erstellen von Baustellenberichten entsteht das Bautagebuch für ein Bauprojekt. Das Bautagebuch stellt für den Bauleiter die wichtigste Dokumentation dar, um den täglichen Baufortschritt zu erfassen und Ereignisse auf der Baustelle nachvollziehbar zu protokollieren. Denn: Je früher Mängel festgestellt werden, desto einfacher ist deren Beseitigung und desto geringer sind die daraus resultierenden Bauschadenkosten. Voraussetzung dafür ist eine durchgängige Verfolgung und Dokumentation des Bauablaufs um spätere Haftungsansprüche so gering wie möglich zu halten.
UNSERE EMPFEHLUNG
Erledigen Sie die Baustellendokumentation so einfach wie nie: digital auf Ihrem Computer oder Smartphone. Mit der Software von WEKA können Sie in Echtzeit zusammenarbeiten.
Störungen im Bauablauf
Störungen lassen sich in der Regel nicht vollständig vermeiden. Der Bauleiter ist jedoch verpflichtet, Bauablaufstörungen möglichst zu verhindern und angemessen zu reagieren, wenn sie doch auftreten. Die Bauleitung ist verpflichtet, Störungen im Bautagebuch zu dokumentieren. Sinnvoll ist hier die Verwendung von Musterbriefen zur gerichtsfesten Dokumentation von Bauablaufstörungen.
Das Bautagebuch ist im Falle eines Rechtsstreits als Beweismittel anerkannt. Des Weiteren werden Abweichungen des tatsächlichen Bauablaufs (Ist) vom geplanten Bauablauf (Soll) im Bauzeitenplan aktualisiert, damit die Auswirkungen auf die Gesamtdauer des Bauvorhabens abgeschätzt werden können.
Achtung: In dieser Bauphase besteht für überwachende Architekten und Bauingenieure ein hohes Haftungsrisiko. Diese Haftungsrisiken im Rahmen der Objektüberwachung werden von vielen Architekten verkannt, denn es geht in dieser Phase nicht nur um die Kontrolle der fachgerechten Ausführung der Bauleistungen, sondern z. B. auch um die zeitliche Koordinierung aller Baumaßnahmen.
Digitaler Bauablauf dank praxisnaher Software
Als Bauleitung begleiten Sie Ihre Baustelle durch alle Bauphasen also von der Planung bis zur Abnahme. Wie behalten Sie dabei den Überblick? Wir stellen Ihnen zwei Software-Produkte vor, die Sie bei der Bauleitung und Objektüberwachung unterstützen. Ihre Vorteile:
- ohne großen Aufwand einen Bauzeitenplan erstellen,
- Baustellenberichte anfertigen,
- Fotos, Notizen und Sprachmemos in einem Bautagebuch führen,
- Störungen im Bauablauf vermeiden und
- eine sichere Rechnungsprüfung durchführen.
Bauzeitenplan smart & easy
Bauzeitenplan ist eine Software, die sich an Architekten, Bauleiter und Baustellenplaner richtet. Hier lassen sich Termine und Übersichtspläne erstellen, Zwischengewerke, Störungen und Unterbrechungen einschieben und Benachrichtigungen versenden.
Zeitliche Abhängigkeiten erstellen
Einen Bauzeitenplan mit einer Tabellenkalkulation wie beispielsweise MSExcel zu erstellen ist aufgrund immer komplexer werdender Bauprojekte fast unmöglich. Der Einsatz eines Projektmanagement-Tools wie z. B. MSProject ist dagegen meist zu kompliziert und nicht auf die Anforderungen im Baubereich (Berücksichtigung der Eigenschaften der Gewerke im Bauzeitenplan) abgestimmt.
Mit dem Bauzeitenplan von WEKA lassen sich zeitliche Abhängigkeiten im Terminplan des Bauablaufs bei Terminverschiebungen einzelner Punkte einfach auflösen und verwalten. Intelligente, auf bauspezifische Punkte abgestimmte Terminkalender berücksichtigen z. B. automatisch Trocknungs- und Materialbestellzeiten und unterstützen Sie beim Informieren der Handwerker per E-Mail.
Vereinfachte Kommunikation mit der E-Mail-Funktion
Große Projekte bedeuten viele Gewerke und Ansprechpartner. Im Infocenter von Bauzeitenplan behalten Sie den Überblick. In der Benachrichtigungshistorie können Sie einfach die Kommunikation mit allen Handwerkern nachvollziehen. Gibt es Terminänderungen? Dann zeigt Ihnen der Infocenter an, welche Gewerke davon betroffen sind. Automatische E-Mail-Benachrichtigungen unterstützen Sie dabei, die Handwerker über den neuen Zeitplan zu informieren.
Komplexe Zusammenhänge, einfache Bedienung
Eine Software nützt Ihnen nur, wenn Sie diese auch bedienen können. Die Lösungen von WEKA sind daher auf intuitive Nutzung ausgerichtet. Eine weitere Hilfestellung bieten Ihnen die kurzen Erklärvideos, in denen Sie Klick für Klick durch die Prozesse geführt werden.
Wie einfach Sie mit der Software ein Bauprojekt anlegen und verwalten können, sehen Sie im folgenden Video:
Baudokumentation smart & easy
Die Software zur Baudokumentation bietet mobile Anwendungen, die es Ihnen ermöglicht Bilder, Skizzen und Sprachmemos nicht nur digital zu erfassen, sondern auch von unterschiedlichen Endgeräten aus zu nutzen.
Arbeitsabläufe durch digitale Baudokumentation optimieren
Der steigende Dokumentationsbedarf führt ohne Änderung und Optimierung der Arbeitsabläufe in der Bauleitung zwangsläufig zu einer Erhöhung des Arbeitsaufwandes. Die zunehmende Digitalisierung (auch auf der Baustelle) und der Einsatz moderner und geeigneter Softwarelösungen bieten dem Bauleiter jedoch die Möglichkeit, die Arbeitsabläufe zu optimieren und wirtschaftlicher zu gestalten.
Nutzen Sie eine Baudokumentations-Software, die einfach zu bedienen und flexibel einsetzbar ist. Indem Sie mehrere Bauprojekte anlegen und zu jeder Baustelle Ihre Fotos, Texte und Sprachnotizen sowie E-Mails speichern, lassen sich Arbeitsabläufe auf der Baustelle effizienter gestalten. Sie sind nun jederzeit dazu in der Lage, mit einem Mausklick Ihre Baustellenberichte zu erzeugen. Zum Projektabschluss erstellen Sie für Ihren Auftraggeber ohne großen Aufwand ein Bautagebuch.
Zeitersparnis durch mobile Datenerfassung auf der Baustelle
Auf der Baustelle sparen Sie Zeit durch die mobile Erfassung der Baustellendaten, denn die Anwendung von WEKA ist per App (für iPhone und Android) verfügbar. Dabei können Sie alle Funktionen Ihres Smartphones (Kamera, Sprachmemo, …) wie gewohnt nutzen. Die erfassten Daten werden direkt in Ihrem Bauprojekt abgespeichert. Wieder im Büro, synchronisieren Sie die Daten Ihrer Baustellen-App einfach mit der Baudokumentationssoftware auf Ihrem Rechner.
Baustellendaten mobil erfassen:
- Einfach Bauprojekt wählen – alle dann erstellten Fotos, Notizen und Sprachmemos werden automatisch für das ausgewählte Bauprojekt gespeichert.
- Fotos können Sie vor Ort ganz einfach mit Notizen oder Sprachmemos verknüpfen und somit bei der Nachbearbeitung im Büro viel Zeit sparen!
- Sprachnotizen wandelt die Software automatisch in Textnotizen Das spart Zeit und lästiges Schreiben auf der Baustelle.
- Auf Knopfdruck können Sie Fotos inklusive der Notizen per E-Mail versenden. Der Versand wird automatisch im Projekt gespeichert und im Baustellenbericht vermerkt.
- Das Beste: Wetterdaten werden automatisch geladen und gespeichert. So können Sie diese Information noch Jahre später mit einem Klick abrufen.
Sicherheit durch automatisch erstellte Baustellenberichte
Baustellenberichte bilden die Grundlage für das Bautagebuch. Daher sollten Sie täglich den Stand des Baufortschritts dokumentieren. Nur so können Sie auch im Nachhinein den Bauablauf konstruieren und sich vor möglichen Haftungsansprüchen schützen.
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- Alle auf der Baustelle erfassten Daten werden automatisch in Ihrer Software gespeichert und nach Projekt und Tag sortiert archiviert.
- Durch die Filter- und Suchfunktion in der Software finden Sie auf Knopfdruck die benötigten Daten mit allen Verknüpfungen wieder (Bilder, Notizen, Sprachmemos, E-Mails, Wetter).
- Auf Knopfdruck können Sie jederzeit und beliebig oft Baustellenberichte ausdrucken. Damit können Sie z. B. nach Projektabschluss ein Bautagebuch an Ihren Bauherrn aushändigen.
- NEU: Projekte lassen sich jetzt auch im Büro anlegen und Mitarbeitenden auf das Smartphone zusenden.
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Die Software Baudokumentation smart & easy / live verbindet Baustelle und Büro: dokumentiert, schreibt und ordnet für Sie! Professionelle Baustellenberichte erhalten Sie ganz einfach auf Knopfdruck.
WEKA Shop & Produktberatung für Fragen rund um Bauablauf-Lösungen
Für weitere Informationen zu unseren vielseitigen Lösungen für den Bauablauf, sei es im Bereich der Bauleitung, der Bauüberwachung oder der Baustellendokumentation, stehen Ihnen unsere erfahrenen Kundenberater unter der Nummer (08233) 23-4050 gerne zur Verfügung.
Darüber hinaus bietet WEKA weitere Produkte für Architekten, Ingenieure und Planer an. Erhalten Sie einen umfassenden Überblick zu unserer themenrelevanten Software für alle Bauphasen:
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